Докторка Джулі Лоусон — адʼюнкт-професорка Центру урбаністики при Королівському мельбурнському інституті технологій. Вона має досвід у сфері публічної політики, зокрема міської земельної політики, і досліджує урбаністику та житло вже 30 років. Джулі також була головною авторкою звіту «Житло2030», у якому йдеться про найкращі політики для забезпечення доступного житла по всьому регіону Європейської економічної комісії ООН.
У травні 2022 року, через три місяці після початку повномасштабної війни Росії проти України, Джулі написала мені, прочитавши деякі повʼязані з житлом публікації, над якими я працювала для Cedos. Ми трохи поговорили про поглиблення житлової кризи в Україні та дедалі більшу потребу в альтернативах до ринкових інструментів забезпечення житлом. І так почалася наша тривала розмова про майбутнє житлової сфери в Україні, яку я охоче продовжую і нині. З 2022 року Джулі виступає за соціальне житло в Україні на різних майданчиках і подіях «як експертка з політик і значною мірою як академікиня-волонтерка», як вона сама себе описує. Нині вона тісно співпрацює з українськими дослідни_цями й експерт_ками з державної політики, такими як Павло Федорів, і разом вони консультують Європейську комісію та уряд України щодо проведення житлової реформи.
Під час нашої розмови з Джулі у грудні 2024 року в Україні триває поглиблена війною житлова криза. Доступність житла загалом знижується, і, як свідчать нещодавні дані дослідження Cedos, щонайменше 42% респондент_ок витрачають на житло понад третину свого місячного доходу. Війна також призвела до масових руйнувань і вимушених переміщень, через що змінилася структура володіння житлом. До лютого 2022 року понад 90% населення України мешкали у власному житлі, але станом на 2024 рік частка власни_ць житла знизилася до 79%, а частка орендар_ок зросла до 14%. У великих містах частка орендар_ок сягає 23%. Тож дедалі більше людей в Україні опиняються у нестабільному житловому становищі та стикаються з труднощами у пошуку доступного житла належної якості.
Більше того, тисячі людей залишаються у місцях компактного проживання — тимчасовому житлі для внутрішньо переміщених осіб (ВПО). Місця компактного проживання зазвичай є крайнім варіантом вирішення проблеми житла. Без надійних і доступних альтернатив для оренди від приватних осіб існує ризик, що люди — особливо літні люди та люди з інвалідністю — надовго залишаться в місцях компактного проживання. Хоча, як ідеться у текстах Маддена та Маркузе, житлова криза може ніколи не бути розвʼязана повністю, завжди існує надія на створення людиноцентричної системи, здатної задовольняти різноманітні потреби. Саме мому я поговорила з Джулі про способи наблизитися до такої системи й оновити житлову політику України.
Джулі, ви знаєте, що через війну Україна зараз стикнулася з масовою житловою кризою. Житло було і є однією з ключових проблем для ВПО, а також інших соціальних груп по всій Україні. І саме тому ми зараз шукаємо нових підходів до житлової політики. Якими, на вашу думку, повинні бути основні цілі житлової політики і які стратегії необхідно впроваджувати?
Потрібно зрозуміти, в якому напрямку Україна хоче рухатися для подолання викликів минулого та вирішення проблем, поглиблених війною. Україна прагне децентралізуватися та розширити повноваження громад. Крім того, тут надзвичайно посилилося громадянське суспільство. Проте, звісно, децентралізацію також має підтримувати належне багаторівневе урядування, передача ресурсів і спроможностей, а також повноважень щось робити. Багаторівнева співпраця вимагає певних рамок, щоб децентралізація могла бути успішною. Житло — це одна з тих сфер, за яку відповідальність є великою мірою децентралізована. Тому буде необхідність в ефективній підтримці — не лише в повноваженнях, а й у ресурсах і спроможностях.
Великою проблемою є спроможність житлової системи справлятися з величезним потрясінням, із яким вона стикнулася. Одним із наслідків цього є те, що люди починають все частіше орендувати житло. Ринок оренди в Україні складається переважно з непрофесійних, так би мовити, випадкових орендодав_иць. Сам цей ринок відносно нерегульований з точки зору стандартних договорів чи встановлення орендної плати, індексації орендної плати та гарантій тривалого проживання. Контролю над впровадженням належних практик не відбувається. Стандарти житла не перевіряються. Немає житлового омбудсмана, який би забезпечував, щоб голос вразливих орендар_ок чули і брали до уваги. Внаслідок цього діють певні несприятливі ринкові механізми, які варто адресувати.
Щодо сектору фінансування й будівництва житла, тут існують реальні проблеми для споживач_ок, повʼязані з купівлею житла й отриманням доступних кредитів на його купівлю. Крім того, існують проблеми з належним фінансуванням будівництва для забудовників, через що вони змушені покладатися на внески споживач_ок. Ця стратегія сама по собі є ризикованою, й існують гарні, добре врегульовані шляхи забезпечення якості будівництва, щоби створювати хороші домівки.
Інша проблема стосується якості наявного житла. Багато людей змушені опалювати житло, яке не є енергоефективним. Це коштує багато грошей, що, своєю чергою, може призвести до високих витрат для уряду, який їх підтримує, якщо вони стикаються з бідністю у звʼязку з доступом до комунальних послуг. Тому важливо запобігати такій ситуації, покращуючи якість енергоефективних багатоквартирних будинків, — зокрема з урахуванням того, що більшість житла було збудоване до 1990-х років. Більшість наявного житла жодного разу не ремонтувалося після його будівництва.
Ще одна проблема, яка потребує вирішення, стосується земельної політики та використання інструментів планування для того, щоб муніципалітети мали повноваження створювати плани для забезпечення цілого спектру житлових потреб. Найкращі європейські практики показують, що існують інструменти земельної політики, які місцеві органи влади можуть і мають використовувати для забезпечення мінливих потреб своїх громад. Наприклад, ці інструменти стосуються способу придбання земельних ділянок зі зміненим призначенням, визначення прав користування цими ділянками, спільної забудови цих ділянок чи безпосереднього надання житла на цих ділянках. Тобто існують ролі та повноваження, повʼязані з землею та міським плануванням, які можна було б краще використовувати для роботи з потребами та викликами у сфері житла. Існує значно більше можливостей проактивних дій, які слід здійснювати, щоб мати змогу відбудувати добре інтегроване житло, яке відповідає високим стандартам і забезпечує людям хорошу якість життя, — а це, безумовно, необхідно для того, щоб повернути людей в Україну.
Будь-яка європейська найкраща практика може лише служити натхненням. Вона має відповідати інституційним спроможностям і амбіціям країни. Інакше це просто буде як з гуски вода. Скільки б ви не говорили, що якась модель — найкраща, вона не приживеться, якщо немає політичної зацікавленості в реформах, якщо в державній службі немає керівництва середньої та вищої ланки, яке цікавиться реформами і є відкритим до них. Якщо ми хочемо добитися будь-якого прогресу, необхідно, щоб його підтримали органи влади та держслужбов_иці, залучені до цього процесу.
Давайте поговоримо трохи і про сферу оренди, бо в Україні, як ви вже згадували, ця сфера складається переважно з приватних осіб, які здають в оренду власні квартири. Законодавчого регулювання тут обмаль, і за його дотриманням рідко стежать. Нещодавні дані показують, що житло стає недоступним для значної частки населення. Орендар_ки є особливо вразливими. Більше того, різні вразливості можуть накладатися. Скажімо, становище літніх орендар_ок особливо важке. Ви згадували такі механізми як встановлення орендної плати, індексація орендної плати та контроль за дотриманням стандартів. Чи могли б ви більше розповісти про ці інструменти і про те, як вони працюють в інших країнах?
Орендну плату можна встановлювати різними способами. Встановлення орендної плати може відбуватися за трьома різними моделями: на ринковій основі, на основі вартості витрат чи на основі якості. По-перше, орендну плату можна встановлювати ґрунтуючись на тому, що може витримати ринок. Це означає, що якщо я прийду і спробую винайняти певне житло, але зʼявиться інша людина, яка може заплатити більше, у ринкових умовах це житло отримає та людина, яка більше платить, а орендодав_иця обере того, хто запропонував найвищу ціну. Тому встановлення орендної плати за законами ринку залежить від умов цього ринку — наприклад, кількості попиту та пропозиції. У тій системі визначення орендної плати, яка існує в Україні, мільйони людей зараз прагнуть вирішити свою проблему з житлом на ринку оренди, але дуже мало хто пропонує житло в оренду. Таким чином, у місцях із високим попитом орендна плата суттєво зростає, тоді як в інших місцях вона відносно стала або може навіть знижуватися.
В ідеальному світі, де пропозиція житла є достатньою для задоволення попиту, рівень орендної плати був би достатньо доступним для орендар_ки, а також достатнім, щоб орендодав_иця була зацікавлена в наданні якісного житла, яке належним чином утримується. Але ми знаємо, що, на жаль, це не так. Це ринкова фантазія — і насправді, зокрема в умовах війни, це стало кошмаром для орендар_ок.
Тому можна вдаватися до інших рішень. Краще спробувати досягти ситуації, за якої орендна плата є прийнятною і покриває витрати на належне обслуговування житла, утримання його у відповідності до стандартів, а також покриває витрати на фінансування. Ми це називаємо механізмом відшкодування витрат через обґрунтовану орендну плату, за якого оренда встановлюється на основі покриття витрат, утримання, а також певного скромного прибутку, але при цьому вона утримується на обґрунтованому рівні, як ми це називаємо. В умовах, коли не існує певної ринкової рівноваги чи кількість незайнятого житла надзвичайно низька, це є одним зі способів вирішення.
Ще один спосіб встановлювати орендну плату ґрунтується на якості житла. У Нідерландах використовують систему балів на основі розміру та якості житла. Скажімо, чи є в ньому хороша система опалення? Чи є балкон? Чи є простір на свіжому повітрі? Там вираховують корисну площу житла, його властивості та якості, а тоді застосовують систему балів.
Орендну плату для житла в нижчому та середньому сегментах ринку встановлюють за цією системою балів. Якщо орендодав_иця вимагає вищої орендної плати, ніж передбачено якістю житла, орендар_ка може подати запит на перерахунок. Існують орендні комісії, які оцінюють, чи орендодав_иця вимагає зависоку плату для такої якості житла. Цю систему впровадили в Нідерландах у 1970-х роках, і лише нещодавно її дія була поширена на більшість орендного житла аж до середнього сегменту ринку. Уряд не переймається регулюванням житла у люксовому сегменті, лише орендною платою за житло для домогосподарств із низькими та середніми доходами.
Без суттєвих витрат для державного бюджету чи навіть взагалі без витрат Україна могла б обрати шлях заборони довільного підвищення орендної плати з початку бойових дій повномасштабної війни, дозволивши підвищувати орендну плату лише, скажімо, на певний прийнятний індекс — наприклад, індекс вартості життя чи індекс споживчих цін (ІСЦ). Це означало б, що оренда плата може підвищуватися лише поступово, а не різко, бо ринкові сили на ринку житла є особливо різкими.
Наприклад, у Німеччині беруть середню орендну плату для певного району і створюють індекс для кожного окремого ринку. Цей індекс становить базовий тариф, а тоді вже дозволені підвищення чи зниження ґрунтуються на індексі споживчих цін. І, можливо, оренда може підвищуватися чи знижуватися лише раз на рік, щоб ці зміни були передбачуваними.
Також існує питання контролю за дотриманням регуляцій. Складність української системи в тому, що у нас справді приватні орендодав_иці, і ми не знаємо, скільки є цих орендодав_иць чи скільки людей є орендар_ками. Особливий виклик нині полягає у контролі за дотриманням потенційних регуляцій у цьому секторі.
Так, і в Європі також є хороші приклади для цього. Знову-таки, в Нідерландах ми бачимо, що відповідальність за контроль дотримання норм дедалі більше покладається на органи місцевого самоврядування — що доречно, адже саме вони є найближчими до відповідних громад і також відповідають за планування та забезпечення житлових потреб. Усі орендодав_иці в Нідерландах повинні реєструватися у місцевих органах влади. Вони також мусять реєструвати договір оренди, орендну плату, яку вони беруть зі своїх орендар_ок, розмір житла та вигоди у ньому. Крім того, вони зобовʼязані показувати виписку з банку, щоб довести, що сума в договорі — це справді те, що платять орендар_ки. Це відносно нова адміністративна вимога, впроваджена минулого року. Зараз є, так би мовити, реєстр орендодав_иць. Якщо вони не дотримуються системи балів, про яку я казала вище, якщо їхня орендна плата зависока, то у них будуть вимагати це змінити. Завдяки цьому зʼявляється простір для кращих практик і для запобігання поганим практикам.
Одним із наслідків цього стала хвиля продажу орендного майна з боку орендодав_иць. Але зараз це вже припинилося. Відбулося певне відсіювання орендодав_иць, які, як кажуть у сфері оренди, не були налаштовані «на тривалу перспективу». Ті, кого я б я назвала більш спекулятивними інвестор_ками в майно для оренди, були відсіяні з ринку — і це добре.
Тобто регулювання може мати низку наслідків. У цьому випадку воно посприяло прозорості встановлення орендної плати і кращого дотримання стандартів якості — тому ви як мешкан_ка отримуєте відповідне співвідношення ціни та якості. Крім того, воно віднадило непрофесійних орендодав_иць, які взагалі й не мали бути на цьому ринку, створивши кращу культуру житлової нерухомості.
Отже, ми поговорили про одну частину цього рівняння — регулювання приватного сектору. Але давайте також поговоримо і про іншу частину — створення сталого сектору житла у публічній власності. В Україні нині точиться дискусія про соціальне та доступне житло. Соціальне та доступне житло закріплене у Плані для Ukraine Facility, який є основним керівним документом для майбутніх реформ. Однак залишаються відкритими питання про те, як ця система повинна виглядати, як вона має фінансуватися і хто надаватиме це житло. Чи можете ви поділитися своїми ідеями та думками про створення цього сталого сектору житла у публічній власності в українському контексті?
Ймовірно, гарна ідея — подумати про те, якими ви хочете бачити соціальне житло. Зазвичай соціальне житло передбачає доступне житло й орендне житло, яке надається людям залежно від потреб. Замість того, щоб житло отримував перший, хто по нього звернеться, його розподіляють цілеспрямовано. І якою буде ця ціль — це те, що Україна може сама для себе вирішити.
Соціальне житло можна надавати на основі певних цілей та пріоритетів кожної територіальної громади. Скажімо, якщо громада є університетським містечком, її пріоритетом може бути надання хорошого житла для майбутнього проживання молодих студент_ок. Іншим пріоритетом може бути житло для літніх мешкан_ок. Ще якась громада може пріоритезувати інтеграцію новоприбулих з окупованих територій. Кожна громада має розробити власну політику на доказовій основі, а також орієнтуючись на власні економічні амбіції, і зрештою створити доказову політику пріоритетності прав на отримання соціального житла залежно від функцій, якими вона це житло наділяє. Громада може зробити вибір зосередитися на вразливих групах населення або ж зосередитися на ширшому спектрі груп.
Я чула від декого про прагнення уникнути концентрації дуже бідних людей в одному місці чи уникнути створення острівців компактного проживання дуже заможних або дуже бідних людей. Виглядає так — і Європейський союз із цим би погодився — що більш соціально інклюзивні місця мають більше потенціалу для побудови сильніших громад. Крім того, що ширший спектр мешкан_ок — то краще. Ми бачимо, що у країнах, які обирають системи соціального житла з ширшою основою, ці системи зростають і стають більш стійкими до впливу змін чи політичних пертурбацій. Такі системи також мають більшу підтримку загального населення.
Наприклад, система соціального житла «для всіх», із ширшим охопленням, існує у Данії. В Австрії більшість населення мешкає у соціальному житлі. У Фінляндії теж бачимо відносно широкий підхід, але Фінляндія також приіоритезує випадки з надзвичайними обставинами та нагальними потребами. Усі ці країни, на мою думку, мають дедалі більші й дуже витривалі сектори соціального житла, які мають широке визнання та підтримку з боку міських та місцевих органів влади. Тому таке житло там є по-справжньому житлом для людей — для всіх людей, — і ці люди не стикаються з суспільною стигматизацією чи дискримінацією. Я вважаю, що для України варто розглянути ці успішні моделі, які зростають.
Іще одним аспектом є те, що соціальне житло має різні форми володіння й управління. Існують моделі, які віддають перевагу муніципальним житловим компаніям, неприбутковим асоціаціям чи орендним кооперативам. Однак у тих успішних моделях можна знайти всі ці три форми. Цікаво, що всі ці моделі соціального житла мають різну основу. Хороші, успішні моделі також з часом накопичують власний капітал.
Організації соціального житла, які стають економічно сильними і можуть зростати та добре утримувати свої фонди, зазвичай керуються принципом відшкодування витрат через обґрунтовану орендну плату. Вони повинні щороку балансувати свій бюджет і часто керуються саме цією системою відшкодування витрат. Це означає, що орендна плата покриває операційні витрати, витрати на фінансування та витрати на утримання житла. Частина орендної плати йде у фонд, коштом якого це житло з часом ремонтуватиметься — наприклад, через 15 років буде відремонтована кухня чи ванна. Завдяки цьому будівлі залишаються сучасними й житло перебуває у хорошому стані.
Звісно, обґрунтована орендна плата для відшкодування витрат на якісне житло може бути високою. Існують способи знизити ці витрати. Наприклад, якщо місто попередньо надасть землю. Інший спосіб — використання умовного капіталу, такого як грант чи пільговий кредит, тобто кредит, який не потрібно повертати. Такі фінансові інструменти можуть супроводжуватися умовами — скажімо, вимагати, щоб житло розподілялося на основі обґрунтованої орендної плати для відшкодування витрат і на основі потреб. Крім того, вони можуть вимагати, щоб усі аспекти будівництва підлягали конкурентним тендерам. Таким чином витрати можна утримувати на низькому рівні, щоб обґрунтована орендна плата була доступною для типово_ї вчитель_ки, мед_сестри чи поліціянт_ки. Однак для пенсіонер_ки чи, навпаки, для когось трохи більш заможного існує простір для адаптації у рамках системи встановлення орендної плати. Наприклад, для людей з вищими доходами можна встановлювати вищу оренду, а для людей з дуже низькими доходами — нижчу, тоді як для домогосподарств із середніми доходами орендна плата буде ґрунтуватися на відшкодування витрат. Це система диференційованого встановлення обґрунтованої орендної плати для відшкодування витрат залежно від домогосподарства, від користувач_ки. Саме так можна внутрішньо сприяти кращій доступності в рамках соціального житла.
З часом надавачі житла також виплачують непогашене фінансування житла, таким чином накопичуючи власний капітал. Цінність будівель зростає, якщо їх добре утримують — саме так можна розширювати соціальне житло. Так воно розширюється у Франції. Там є пʼять мільйонів таких помешкань. Цікаво, що у Данії соціальне житло навіть приносить громадам певний прибуток. У національному фонді є дивідендний дохід, який повертається уряду.
Зрештою, соціальне житло може бути дуже хорошою інвестицією для громад і урядів для досягнення не лише хорошої системи соціального житла та економічної стабільності, а й для розвитку якісних енергоефективних помешкань — а все це насправді є частиною «відбудови краще, ніж було». Тож соціальне житло — це те, чим Україна його зробить: або вузько визначене, збиткове жило лише для малозабезпечених, або житло, яке покриває власні витрати і є хорошим інструментом суспільного й економічного розвитку.
Ми вже поговорили про витрати і зачепили тему управління соціальним житлом. Бачимо, що в центрі системи — ефективні, економічно стійкі та орієнтовані на місію надавачі житла. Однак як гарантувати, що надавачі житла справді виконують свою роботу, що вони надають доступне житло належної якості і не спекулюють? Чи є якісь механізми, за допомогою яких можна це робити?
Так, звісно. Існують певні дуже прості механізми. По-перше, встановлюйте правила з самого початку. Будь-які надлишки мають спрямовуватися на реалізацію місії організації. Тому це можна прописати в новому законі — законі про соціальне житло. Це надзвичайно важливо для збереження й накопичення власного капіталу організації, щоб вона могла з часом нарощувати, утримувати й ремонтувати свої фонди. Закони і Австрії, і Данії, і Фінляндії вимагають реінвестування. Крім того, у них закріплена ще одна важлива вимога: цей капітал не можна вилучати і не можна просто розпродати таке житло безоплатно або за зниженою ціною. Його не можна віддавати, бо це насправді свого роду крадіжка капіталу надавача житла, чи не так?
Але це не означає, що його неможливо продати. Можливо, існують помешкання, в яких ніхто не хоче жити, які розташовані не там, де треба, і не є потрібними. Ну, тоді ви можете вирішити продати це житло, щоб купити краще у потрібному місці, з правильним розташуванням. Якщо й доводиться щось продавати, ви можете це зробити лише за ринкову відновну вартість, щоб виручені від продажу кошти повернулися в револьверний фонд для заміни цього житла у кращому місці або для фінансування стратегії з управління активами надавача житла. Такі правила є дуже потужними інструментами для захисту активів надавача і забезпечують подальше зростання цих активів. Це дуже чітко видно в австрійському законодавстві.
Австрійські й українські дослідни_ці разом проробили певну роботу з дослідження того, як подібний закон можна було б розробити для українських умов. А Європейський Союз через «Новий європейський баугауз» профінансував це дослідження й видав звіт під назвою «Житло для спільного блага». Цей звіт є шаблоном для зразкового закону, заснованого на, мабуть, найвідомішій і найвище оціненій системі соціального житла в Європі — віденській системі житлових асоціацій з обмеженими прибутками. Цей шаблон не цілком підходить для української системи, тому його треба адаптувати і дещо переписати.
Коли зобовʼязання надавати соціальне житло є лише короткостроковими — це погана практика. Це видно з серйозного впливу, який така короткостроковість мала в Німеччині. Там більше немає вимоги тривалості таких зобовʼязань. І коли їхній строк дії закінчується, житло можна продавати чи повертати до ринкової системи встановлення орендної плати. І в цей момент може відбутися масштабна втрата житлового фонду соціального призначення. Я бачила у дослідженні 2017 року, що Німеччина втрачає близько 100 тис. помешкань щороку. Саме тому Німеччина має дуже низьку частку соціального житла порівняно з будь-якою сусідньою країною. Особливо її система контрастує з Австрією, де збереглося хороше законодавство, тому вся галузь обмежено прибуткового житла там зростає і нині є дуже важливою частиною економіки.
І нарешті моє останнє питання для вас сьогодні. Україна зараз також експериментує з іншими інструментами та способами реагування на дедалі більші потреби в житлі. І одним із таких інструментів є програма «гроші на оренду». Міністерство соціальної політики нещодавно оголосило пілотну програму субсидії на оренду для ВПО. Ми знаємо, що програми типу «гроші на оренду» іноді використовують для швидкого реагування на підвищення потреби в житлі. Однак ми також знаємо, що з такими програмами повʼязані певні ризики. Як свідчить ваш досвід і міжнародний досвід, якими є основні недоліки таких програм?
Допомога на стороні попиту, тобто допомога людям з оплатою, — це соціальні виплати на орендну плату. Житлові системи часто потребують таких інструментів для людей у певних життєвих обставинах. Це можуть бути пенсіонер_ки з низькими доходами або люди, які захворіли на кілька місяців, у яких народилася дитина тощо, і ці люди не можуть оплатити оренду повністю. Виплати на орендну плату допомагають їм подолати ці труднощі у разі потреби.
Такі інструменти дуже корисні тоді, коли орендна плата також підлягає тій чи іншій формі регулювання. Бо якщо ми надаємо допомогу людям для оплати надмірно високої чи експлуатаційної оренди, тоді це також розтрата громадських ресурсів. В останні 20 років уряди переходять до допомоги з оплатою оренди у приватному орендному секторі. Тобто ми вливаємо досить багато грошей у сектор, який не приносить якісних результатів. Соціальна допомога на оплату оренди є більш ефективною, якщо вона впроваджується у загалом добре врегульованій системі оренди.
Я згадувала про один метод у Нідерландах, де орендну плату встановлюють залежно від якості житла. Існують і інші системи, в рамках яких допомогу для оплати оренди виплачують лише тим орендодав_ицям, які дотримуються певних стандартів якості, щоб державна допомога не просто йшла поганим орендодав_ицям і допомагала їм залишатися поганими орендодав_ицями.
Тим не менш, чи може допомога на оплату оренди бути ефективнішою в поєднанні з хорошими, відповідальними орендодав_ицями на стороні пропозиції? Якщо єдиним інструментом політики є допомога з орендною платою на стороні попиту і не існує регулювання для ефективного контролю рівнів орендної плати чи якості житла, тоді я б сказала, що це схоже на висипання грошей у відро з великою діркою. Це не призводить до жодних змін у якості чи кількості пропозиції житла належної якості. У своєму звіті під назвою «Цеглина за цеглиною» ОЕСР закликає уряди по всьому регіону ОЕСР, включно, звісно, і з Україною, придивитися до сторони пропозиції та до механізмів, які можна там використати, щоб забезпечити більш доступне житло належної якості.
Однак я не маю жодного сумніву, що допомога на оплату оренди — це корисний інструмент для людей з дуже низькими доходами. Важливо розглянути і те, чому в них немає достатніх доходів. Чи є пенсії занизькими? Чи є працевлаштування надто ненадійним, щоб люди могли розраховувати на доходи від роботи? Чи є ще якісь надмірні витрати у бюджетах домогосподарств — витрати на комунальні послуги, на догляд за дітьми тощо? Варто також подивитися на вплив на саму пропозицію орендованого житла. Чи буде у людей кращий вибір варіантів на ринку після шести місяців пілотної програми? Чи вплине програма на пропозицію, якість і гарантії довгостроковості оренди? Якщо відповідь на ці питання — «ні», тоді допомога на стороні попиту не є правильним шляхом. Слід займатися і стороною попиту, і стороною пропозиції. Це наче їхати на авто, коли крутяться лише два ліві колеса. Щоб рухатися у правильному напрямку, повинні крутитися всі чотири колеса.
Зрештою, для України основне — це зрозуміти, чого ми хочемо досягти житловою реформою. І я б сказала, що якщо головна мета — забезпечити належне житло для всіх і подолати дедалі глибшу житлову кризу, то нам потрібне політичне лідерство, житлове лідерство, багаторівневе урядування, різноманіття інструментів, потрібно добитися того, щоб у нас були стабільні орендодав_иці, орієнтовані на місію, а також щоб житло було добре повʼязане з іншими формами соціальної підтримки і було частиною довгострокової стратегії. Саме це, у якомусь сенсі, є суттю нашої розмови, й існує ціла низка різних інструментів і найкращих практик, які вже випробувані десятиліттями у дуже багатьох країнах. Не потрібно перевинаходити велосипед. Можна випробовувати різні наявні інструменти, адаптувати їх, локалізувати і дивитися, чи це підходить для нашої ситуації і для наших прагнень.
Чудово сказано. По-моєму, ви все висловили стисло і надзвичайно добре. Це була прекрасна розмова. Дякую вам за неї. Також дякую українським дослідни_цям, які спостерігають, досліджують і ставлять хороші питання.
