Мала кількість соціального житла, високі ціни на орендоване житло, тіньовий ринок орендованого житла, а також слабка законодавча база для регулювання соціального та тимчасового житла — ось ті проблеми, з якими стикаються внутрішньо переміщені особи (ВПО) та ветеран_ки в Україні.
В Україні внаслідок війни існує серйозна проблема забезпечення великої кількості ВПО тимчасовим і соціальним житлом. Сьогодні загальна кількість переселен_ок перевищує 4,5 млн. З них, за даними аналітичного центру Cedos, близько 1,42 млн людей можуть потребувати близько 500 тисяч одиниць житла. Станом на травень 2024 року національний фонд соціального житла в Україні складався з 924 одиниць, з яких 825 придатні для проживання. І лише 11% усіх громад в Україні взагалі мають соціальне житло.
На законодавчому рівні плануються зміни: створити нове законодавство щодо фонду соціального житла, а також провести низку змін на рівні Податкового кодексу, що дасть можливість вивести ринок оренди з тіні. Частина зобов’язань України в межах програми Ukraine Facility на 50 мільярдів євро — ухвалення законопроєкту № 12377 «Про основні засади житлової політики», що має відбутися не пізніше 4 кварталу поточного року.
«Поняття соціального житла в Україні може мати широке і вузьке розуміння. У вузькому розумінні соціальним житлом є житло, що належить до житлового фонду соціального призначення. У широкому розумінні до соціального житла належить не лише житло з фонду соціального призначення, а й інші види забезпечення житлом, що передбачають надання місця для проживання без орендної плати або за доступну орендну плату. Таким чином, до поняття соціального житла у широкому розумінні належить житло не лише з фонду соціального призначення, а і з фонду тимчасового призначення (зокрема й для ВПО), а також місця тимчасового проживання», — йдеться у звіті Cedos за 2024 рік.
У цих умовах в Україні зʼявляються ініціативи, які працюють над створенням тимчасового або соціального житла. До них належать «Ко-Хати» та Unbroken. Mistosite поспілкувався з представни_цями цих проєктів, щоб дізнатися більше про те, як громадські ініціативи заповнюють прогалини потреб у соціальному житлі.
Доступне, естетичне, стале, «не тимчасове»: житло для внутрішньо переміщених осіб від ініціативи «Ко-Хати»
Мета ініціативної групи «Ко-Хати», за словами співзасновниці цієї громадської ініціативи Анастасії Пономарьової, — за допомогою справедливих механізмів надавати доступне житло тим, хто втратив його під час війни або його потребує. А головне — робити це у сталий спосіб.
«Для нас важливою є політична складова, — каже архітекторка й урбаністка. — Ми надаємо пріоритет комунальній власності, колективній, державній для того, щоб це житло було не лише доступним, а й стабільним, щоб люди могли на нього розраховувати».
Натомість інституційна мета «Ко-Хати» — стати першим в Україні провайдером житла, який реалізує повний цикл від початку проєкту до утримання житла, збирає ресурси, залучає ВПО і робить ремонт у будівлях, які вони обирають для проєкту.
Житло «Ко-Хати» обирають за архітектурним, урбаністичним та юридичним критеріями. Архітектурний критерій — це стан будівлі, якість матеріалів. «Ко-Хати» працюють з наявними будівлями, з закинутими, і не будують з нуля. «Для нас це екологічна місія, і стан будівлі важливий для того, щоб зрозуміти, наскільки реальною, ефективною є реконструкція. Так само як стан мереж — чи є центральні мережі, вода, каналізація, електрика», — розповідає Анастасія.
Урбаністичний критерій стосується розташування будівлі відносно центру міста й інфраструктури. Останній проєкт «Ко-Хат», що реалізований у Калуші, розташований в районі, де найбільше зосереджена інфраструктура для ВПО — це створює більш комфортні умови для життя.
Юридичний критерій — це форма власності: «На сьогодні ми працюємо з різними типами власності: державною, приватною, комунальною, і залежно від цього налагоджуємо стосунки з муніципалітетами, з державними органами. Наприклад, з Міністерством освіти, бо ми багато працюємо з училищами, гуртожитками».
А у випадку приватної власності «Ко-Хати» налагоджують звʼязки з приватними власни_цями. Наприклад, в Івано-Франківську: «У нас є два кейси, коли нам за безкоштовно була надана в оренду приватна власність за умови, що ми заселимо туди людей на некомерційних засадах на 4 роки», — розповідає Анастасія.
Інший приклад — село Шипинки Вінницької області, де приватна власність була подарована громаді й офіційно переведена в комунальне володіння.
Проте «Ко-Хати» віддають перевагу комунальній власності з метою збільшити її кількість за рахунок переведення приватного в комунальне або створення житла на місці покинутої комунальної будівлі, яка втратила цінність.
Перед обранням будівлі «Ко-Хати» досліджують її із допомогою консультант_ок у команді, а також юрист_ок. Надсилають запит у муніципалітет про надання необхідних документів для розуміння чіткого статусу, відсутності боргів чи проблем з будівлею.
Заселяти людей зараз можна або в житло, або в будівлі, які отримали статус місць тимчасового проживання, або в готелі, на які, зазначає Анастасія, важко натрапити, а надання статусу готельного житла часом є великою проблемою. Однак у деяких випадках «Ко-Хатам» вдалося офіційно перевести житло у статус соціального готелю — наприклад, готель на вулиці Макухи й адміністративну будівлю в Івано-Франківську.
«Ми намагаємося наблизитися до житла, у якому є процедура заселення, гарантії, комуналка, щоб усе було максимально комфортно. Але це не завжди виходить — тоді цим будівлям надається статус МТП (місць тимчасового проживання), існують процедури заселення. Для нас велике питання, що робити далі після того, як закінчиться війна і статус МТП, відповідно, втратить свою силу. Як переводити МТП у фонд соціального житла? На це поки немає рішення».
Нині багато законних рамок для вирішення цієї та інших проблем із соціальним житлом перебувають у статусі розробки. Основний партнер «Ко-Хати» Habitat for Humanity та Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V. з Берліна беруть участь у роботі над цими законопроєктами. Один із них — законопроєкт про фонд соціального житла, з якого це житло громада, що триматиме його на балансі, буде надавати, зокрема, в соціальну оренду.
Багатьма будинками, які відремонтували «Ко-Хати», відтепер опікується громада. Втім, у деяких будівлях ініціатива залишила за собою певні обов'язки. Наприклад, у Калуші триває реконструкція об’єкта, утриманням якого протягом 10 років займатиметься ініціатива «Ко-Хати». Так, у майбутньому планують створити комітет із відбору мешкан_ок, до якого увійдуть представни_ці «Ко-Хат», міської ради, ради ВПО та Habitat for Humanity. Відбір є необхідним, адже потреба у місті дуже велика — близько 4 тисяч людей потребують житла, тоді як об’єкт розрахований лише на 150 осіб.
Залежно від будівлі та юридичних домовленостей «Ко-Хати» можуть зберігати за собою вплив на відремонтовані локації. Наприклад, це стосується двох об’єктів. Першим є готель на вулиці Макухи в Івано-Франківську, де підписано договір оренди, а адмініструванням займається команда «Металаб». Другим є обʼєкт у Калуші, де укладено 10-річний договір оренди, що передбачає повний цикл відповідальності: введення будівлі в експлуатацію, відбір мешкан_ок і подальше утримання. У такому форматі «Ко-Хати» виступають як провайдер житла з повним пакетом обов’язків.
Більшість ремонтів будівель «Ко-Хати» здійснювали за участю волонтер_ок, ініціативних людей, солідарних із ідеєю спільноти, та й самі член_кині команди неодноразово брали в руки будівельні інструменти. Зокрема, у проєкті в Калуші основні роботи виконує сертифікована компанія, обрана за результатами відкритого тендеру. Лише ті завдання, які не потребують складних технологій — наприклад, фінішні роботи, фарбування, монтаж меблів — залишаються для охочих долучитися й допомогти.
З 1 вересня 2023 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову № 495, якою на національному рівні встановлено мінімальні стандарти та правила для місць тимчасового проживання. «Ко-Хати» враховують усі передбачені законом базові критерії, а також докладають зусиль, щоб підвищити їхній рівень і зробити умови кращими.
«Наші стандарти вищі за нормативні, адже, на нашу думку, офіційні вимоги не відповідають реальним потребам, — пояснює Анастасія. — Навіть для тимчасового проживання вони здаються нам недостатніми. До того ж ми в команді скептично ставимося до самого поняття “тимчасових рішень” у війні, яка невідомо коли завершиться. Адже будь-яке тимчасове житло може стати постійним. Тому навіть ті проєкти, які ми спочатку задумували як тимчасові, завжди перевищували мінімальні стандарти. Ми були свідками, як люди змушені місяцями чи навіть роками жити у спортзалах чи на вокзалах — у просторах, де було лише ліжко, перегородка та душ на сотню людей. Побачивши це, дуже важко створювати щось “тимчасове”. З естетичної точки зору ми також виробили власні стандарти: житло для людей у тимчасово вразливому становищі не повинно виглядати як щось занедбане чи зроблене нашвидкуруч. Для нас важливо створити відчуття затишку — через декор, кольори, текстури й матеріали. Це цінність, яку ми свідомо вкладаємо у проєкти».
Важливим інструментом цього підходу є власне виробництво меблів «Ко-Хати», яке одночасно передбачає залучення місцевих виробників і громади, що також впливає на економію. У процесі реконструкції це дозволяє ініціативі розробляти власний дизайн, адаптований до потреб ВПО: мобільні меблі, які легко збираються й розбираються під час переїзду, багатофункціональні та водночас естетичні. Одним із таких рішень стало ліжко від «Ко-Хати».
«Ліжко поєднує всі три ключові критерії: його виготовляють місцеві виробники, конструкція легка та не виглядає громіздкою навіть у невеликому просторі, а завдяки мобільності його можна легко скласти, розібрати чи трансформувати в лавочку. Така гнучкість і адаптивність особливо важлива для людей, які живуть у тісних просторах і мають доволі динамічний спосіб життя», — пояснює Анастасія.
Не лише житло, а простір соціальної підтримки та реабілітації: приклад Unbroken
У Львові перший соціальний будинок від Unbroken — спільноти, що об’єднує понад 20 проєктів з медичної, психологічної та соціальної допомоги, — був відкритий у лютому цього року. Соціальний будинок призначений для людей, які постраждали внаслідок війни, а також для звільнених з полону захисни_ць України, і сприяє їхній реабілітації та соціалізації.
Юрій Теліпінський, керівник проєкту соціального житла для людей, які проходять мобілізацію в екосистемі Unbroken, і директор ЛКП «Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації», каже, що будинок було спроєктовано через необхідність розвантажити лікарню Unbroken, яка була створена після початку російського повномасштабного вторгнення для людей з різними пораненнями і з роками стала перевантаженою. Тож будинок — це частина побудованої в місті єдиної «екосистеми людяності Unbroken», яка також несе в собі складові соціалізації та реабілітації.
«Ми почали проєктувати цей будинок і в процесі роботи постійно доопрацьовували деталі, додаючи рішення, які ще раніше були прораховані, зокрема самою лікарнею. Водночас ми розуміли, що будівля має бути повністю інклюзивною та фактично перевищувати вимоги чинних ДБН (Державних будівельних норм — ред.) щодо доступності», — розповідає Юрій.
Одним із прикладів перенесення досвіду лікарні Unbroken стала кнопка виклику адміністратор_ки. У випадку, коли мешкан_ці будинку знадобиться медична допомога, адміністратор_ка одразу викличе швидку. А завдяки розташуванню будинка поруч із лікарнею допомога приїде дуже швидко.
Усі приміщення, навіть для працівни_ць — безбар’єрні. У будинку передбачені одно- та двокімнатні квартири, щоб мешкан_ки могли проживати разом із сім’ями. Будинок має шість поверхів і налічує 24 квартири. Перший поверх повністю відведено під технічні потреби: тут розміщено інженерні мережі — від індивідуального теплового пункту до численних лічильників, які адмініструються на цьому рівні без втручання у повсякденне життя мешкан_ок. Також у будинку є вбудоване укриття, вихід на рівень паркінгу та інші технічні приміщення, необхідні для його обслуговування.
«Зараз ми постійно працюємо над вдосконаленням. Спершу інтер’єри були досить мінімалістичними — білі стіни, що зручно з точки зору ремонту. Згодом ми оживили простір картинами та живими рослинами. Нещодавно з’явилася бібліотека, а в майбутньому плануємо облаштувати соціальний простір, де мешканці зможуть гуртуватися, брати участь у спільних заходах, отримувати консультації та можливості для розвитку», — розповідає Юрій.
Для Unbroken також важливим є безпековий аспект: у будинку працює адміністратор_ка, як_а водночас виконує функції соціально_ї працівни_ці та постійно підтримує комунікацію з мешкан_ками протягом робочого дня. Тривалість проживання визначається індивідуальними потребами: хтось залишається лише на два місяці, а дехто живе тут від самого заселення першої групи.
Юрій каже, що, на переконання Unbroken, подібні соціальні установи повинні складатися з двох блоків: технічного, який опікується всіма організаційними питаннями, та соціального, який відповідає за підтримку мешкан_ок. «Успіх досягається тоді, коли обидва блоки працюють разом: людина виписується, розуміє, що робить, куди рухається, вона має нову мету і знає, як її досягти», — пояснює Юрій. Він додає, що будувати просто житло — це створювати «мертві стіни»: «Це потім стає тягарем для міста та управлінської компанії, яка опікуватиметься об’єктом. У багатьох містах взагалі відсутня компанія, здатна якісно надавати послуги не лише у житлово-комунальних питаннях, а й у сфері соціальної роботи».
Заселення в будинки Unbroken відбувається на підставі постанови Кабміну № 495. Наразі триває будівництво нових черг, які мають бути завершені до кінця наступного року. Загалом планується вісім таких соціальних будинків із максимальною місткістю 700 осіб. «Лише за два роки близько 20 тисяч людей пройшли реабілітацію в нашій екосистемі — і повірте, це дуже велике число, — зазначає Юрій. — Наша мета — щоб люди провели тут мінімально необхідний час, що свідчить про ефективність нашої роботи. Це означає не лише забезпечення житлом, а й якісну роботу реабілітологів, психологів та інших міських служб, які надають людині можливості та інструменти для подальшого життя. У нашому місті існує багато грантових програм для ветеранів та їхніх сімей, і завдання Unbroken — дати людям інструменти для самостійного подальшого життя».
Ми підготували цю публікацію у межах проєкту «Лабораторія доказового відновлення і згуртованості», що виконується за фінансової підтримки Програми Matra Королівства Нідерланди.
