Як досліджувати житло?

У травні минулого року аналітичний центр Cedos провів школу «Житлова політика в Україні». У її межах Анастасія Боброва, директорка Cedos і кураторка Українського урбаністичного форуму, прочитала лекцію про те, як і навіщо проводять житлові дослідження. Спираючись на приклади таких досліджень і досвід Cedos — зокрема результати опитування про житло та житлові умови україн_ок — вона окреслила ключові підходи до вивчення житлової сфери. Публікуємо конспект, укладений на основі цієї лекції аналітикинею Cedos Ольгою Сацук.
.

Як підступитися до досліджень у сфері житла?

Навіщо взагалі досліджувати житло? Щоб створювати політики, спрямовані на зміни у суспільстві, необхідно мати відповідні знання про нього — саме це і забезпечують дослідження. Водночас, коли певна політика вже імплементується, дослідження потрібні також для оцінки її ефективності: чи відповідає вона поставленим цілям і яких результатів досягає.

Житло можна досліджувати у доволі різних контекстах, серед яких можна виокремити такі:

1. Середовище: чому наше житло виглядає саме так; чому міста розплановані саме таким чином.
2. Житлові умови: фізична та фінансова доступність житла; захищеність нашого житла (чи безпечно почуваються люди у своєму житлі).
3. Економіка: роль житла в економіці та фінансування житла.
4. Політика (у значенні policy): моніторинг, оцінка й аналіз політик; порівняння різних політик і житлових систем у різних країнах.
5. Політика (у значенні politics): взаємодія зацікавлених сторін, як інтереси різних груп зіштовхуються тощо.
6. Житло як дім: наративи, ставлення, уявлення й емоції людей стосовно свого дому.
7. Житло і добробут: зв’язок житла та зайнятості, соціального забезпечення тощо. Тривалий час тема житла перебувала дещо осторонь тем, пов’язаних з добробутом. Однак наприкінці XX століття дослідни_ці почали розглядати тему житла також у цьому контексті.

Окрім зазначених вище елементів, можна також досліджувати житло в історичному контексті (зокрема архітектуру, динаміку зміни політик щодо житла тощо); вивчати потребу різних груп людей у житлі; досліджувати взаємозв’язок житла та демографії; «цикл життя» житла (зокрема в контексті управління ним); досліджувати, як житло відтворює нерівності тощо.

Дослідницьких питань може бути безліч: як у межах різних дисциплін (географія, історія, соціологія тощо), так і в рамках різних дослідницьких підходів.

Приклади досліджень про житло

• Девід Мадден, Пітер Маркузе. «На захист житла»: автори книги проводять історичний та політекономічний аналіз, у якому показують дихотомію між житлом як домом і житлом як нерухомістю (об’єктом інвестицій). Дослідники наголошують, що стрімке накопичення капіталу в сфері житла перешкоджає впровадженню справедливих житлових політик.

• Метью Дезмонд. «Виселені»: дослідження намагається відповісти на питання, як виселення впливає на соціально-економічний добробут людей. Автор обрав етнографічний підхід для дослідження: протягом року мешкав поряд з інформант_ками, збирав етнографічні дані, проводив інтерв’ю, аналізував статистичні дані. Метью Дезмонд був ініціатором запуску великого кількісного опитувальника про житло та виселення у місті Мілвокі штату Вісконсин. На основі цього масиву даних він робить висновок, що виселення часто стає поворотним моментом у житті людей, особливо для незаможних родин. Так, після виселення життя людей значно погіршується, адже без доступного житла люди не можуть подолати бідність, влаштуватися на стабільну роботу. Саме цим дослідженням вперше дослідили, як виселення впливає на життя. Ця робота також дозволила працювати над зміною політик: при Принстонському університеті була заснована The Eviction Lab, де публікували дані про виселення в США між 2000 та 2018 роками.
• Йоанна Кусяк. «Radically Legal»: авторка розповідає про кампанію за націоналізацію 240 тис. помешкань компаній зі здачі нерухомості у Берліні в 2021 році. Активіст_ки пропонували винести на референдум питання щодо націоналізації власності у компаній, які володіли більш ніж 3 тисячами помешкань. Аргументом активіст_ок було те, що такі компанії фактично стають монополістами на ринку житла, а це дозволяє їм диктувати свої умови, що напряму перешкоджає праву людей на житло. Референдум відбувся та мав успіх: 56% мешкан_ок Берліна проголосували «за». Після цього стартував легальний процес, де була створена окрема комісія, що мала визначити, як саме відбуватиметься процес націоналізації. Однак цей процес був призупинений через неспроможність сформувати коаліцію у парламенті. Це дослідження про історію боротьби активіст_ок, де розкривається ще один аспект житла — житло як безпосереднє право людини.

Навіщо потрібні житлові дослідження?

• Для оцінки потреб держави, громади, бенефіціар_ок.
• Щоб виробити політики.
• Для залучення фінансування (зрозуміти вартість житлових проєктів).
• Для запобігання та передбачення ризиків.
• Для того, аби прокомунікувати стейкхолдерам необхідність тих чи інших ініціатив.
• Для моніторингу й оцінки впровадження політик.

Перелічені функції житлових досліджень набувають конкретнішого змісту, якщо співвіднести їх із добре знайомою вам структурою циклу публічної політики, який складається з 5 ключових етапів:

1. Визначення/формулювання проблеми.
2. Встановлення порядку денного.
3. Розробка політики.
4. Втілення.
5. Оцінка політики.

Дослідження потрібні на кожному з цих етапів: вони допомагають зʼясувати, що відбувається, шукати аргументи для просування змін, виявляти прогалини та зони зростання. Може не бути очевидним, яка роль дослідження на перших етапах цього циклу, зокрема на етапі визначення проблеми. Однак для того, аби сформулювати політику, яка, наприклад, адресує потребу в житлі, варто глибоко дослідити питання на етапі визначення проблеми. До прикладу, якщо ми маємо факт браку квадратних метрів на людину, недостатньо буде просто побудувати нову нерухомість — варто насамперед дослідити, хто перш за все потребує житла, яким це житло має бути, скільки коштуватиме та де воно має бути розташоване. Таким чином, дослідження допомагають правильно формулювати та визначати проблему.

Звідки ми дізнаємося інформацію про житло

Існує низка різних джерел, звідки дослідни_ці можуть взяти необхідну їм інформацію про житло:

• реєстри нерухомості, реєстраційні дані про осіб (місце проживання), обліки;
• агрегатори оголошень (зокрема «ЛУН Місто»);
• дані Державної служби статистики;
• експерт_ки з нерухомості або рієлтор_ки, бенефіціар_ки;
• банки;
• державні установи;
• спостереження; 
• перепис населення 2001 року;
• сайти дослідницьких центрів, як-от Cedos.

Державна служба статистики у збірнику «Житловий фонд України» може показати такі дані: загальна площа, кількість квартир, темпи введення житла в експлуатацію, типи житла. Крім цього, також можна ознайомитися з даними збірника «Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України» (останні дані — 2021 рік): розподіл щодо форм володіння, типологія житла, стан житла, якість житла, житлові умови та кількість людей у житлі.

Наразі актуальнішими є дані від неурядових українських і міжнародних організацій. Зокрема, варто згадати дослідження Cedos про житло та житлові умови. Відповідно до останніх даних, кількість орендар_ок зростає (порівняно з попередніми роками) — 24% в обласних центрах станом на 2025 рік.

Дослідження Cedos також демонструють, що житло є радше недоступним для людей. 42% опитаних осіб витрачають більше третини доходу на оплату житла (це стосується як орендар_ок, так і людей, які мешкають у власному житлі). Наша організація використовує поріг у 30% витрат від місячного доходу, після якого житло вважається недоступним. Ця недоступність є особливо гострою для домогосподарств^[1] із невисоким рівнем доходу.

Недоступність житла також різна для людей за віком. Люди старшого віку перебувають в особливо вразливій житловій ситуації. Зокрема, опитані люди старшого віку зазначали, що їм доводиться економити на їжі для того, щоб могти сплачувати за житло.

Тож наші дослідження дозволяють нам прийти до висновку, що лише ринковими механізмами неможливо задовольнити потребу у житлі. Адже ринок не може відповісти на потребу в житлі у повній мірі: він може запропонувати надто дороге житло, фізично недоступне, або ж те, яке не відповідає достатньому рівню якості. Натомість потрібно думати про політики, підходи та інструменти, які можуть потребу в житлі задовольнити. До прикладу, Cedos як організація адвокує ідею створення фонду доступного орендного житла — соціального житла, яке працюватиме на ширше коло бенефіціар_ок.

Яких даних про житло бракує?

• Аудит житла: наразі ми не знаємо точно, скільки у нас житла, у тому числі порожнього.
• Потреба в житлі: скільки домогосподарств потребують доступного орендного житла, соціального житла? Попередні підрахунки вказують на потребу в близько 500 тис. помешкань, аби задовольнити наявну потребу в житлі (Lawson et al. 2023).
• Ситуація в комерційному секторі оренди: наскільки великим є сектор (скільки житла здається в оренду, скільки житла пустує і може потенційно здаватися в оренду)? Яка частка орендар_ок стикається з порушеннями їхніх прав (виселення, довільне підвищення орендної плати)? Наскільки формалізованим є сектор оренди (яка частка орендар_ок має договір оренди, яка частка сплачує «білу» оренду)?

За даними МОМ (2023), серед ВПО-орендар_ок 13% стикалися з виселеннями з лютого 2022 року, а 37% не мають договорів оренди.

• Житлові умови: якими є житлові умови домогосподарств (якість житла, будинків, навколишнього середовища)?

Отже, дослідження житла — це  необхідна доказова основа для вироблення ефективних політик: без них неможливо ні точно сформулювати проблему, ні оцінити результат її вирішення. Саме тому робота з даними та ґрунтовний аналіз є передумовою будь-яких змістовних змін у житловій політиці.

Чільне фото: Linus Belanger / Unsplash

Подія «Житлова політика в Україні» відбулася в межах проєкту «Лабораторія доказового відновлення і згуртованості», що виконується за фінансової підтримки Програми Matra Королівства Нідерланди.

Поділитися текстом

Facebook Twitter