Проблема
2006 року в Україні ухвалено закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Він визначає «застаріле житло» як будинки до п’яти поверхів, у яких минув термін експлуатації або зносилися 60% конструкції. За даними Департаменту містобудування та архітектури КМДА, площа застарілого житлового фонду у Києві становить 2,5 мільйони квадратних метрів. У них проживає 112 тисяч людей. Зазвичай, це «хрущовки», збудовані в 1950-60-х роках.
Закон передбачає, що реконструкцію застарілого житлового фонду мають здійснювати інвестори-забудовники, яких на конкурсній основі обирають органи місцевого самоврядування. Фінансувати її можуть інвестори, спеціальні державні фонди, державний та місцеві бюджети. Для початку реконструкції усі власни_ці нерухомості у будинках мають дати згоду. Закон передбачає створення маневреного житлового фонду, в який, у разі знесення, переселятимуть людей. Щоправда, як саме має відбуватися реконструкція — зі знесенням будинків чи без — остаточно так і не було визначено.
Читати також:
Приватизація житла в постсоціалістичних країнах: причина та передумови
Практична реалізація закону зіштовхнулася з труднощами. Ще 2004 року, до ухвалення закону, у Києві утворили першу робочу групу з розробки міської програми реконструкції. Того ж року видали розпорядження про перебудову мікрорайону Селище ДШК, збудованого німецькими військовополоненими у перші повоєнні роки. Знесення старих двоповерхівок і будівництво нових 20-поверхових будівель триває там досі. В часи Черновецького масштабну реконструкцію планували розпочати на Нивках. Обговорювалися плани щодо кількох мікрорайонів, а Київрада навіть затвердила містобудівну концепцію комплексної реконструкції одного з них. Документ передбачав проведення конкурсу для визначення інвестора, однак згадок про його успішне завершення у медіа немає.
У державному бюджеті на 2007 рік на реконструкцію застарілого житла виділялося 250 мільйонів гривень, Уряд навіть затвердив порядок і напрямки їхнього використання. У 2008-2013 роках Мінрегіон планував реалізувати пілотні проекти комплексної реконструкції у 12 містах: Вінниці, Дніпрі, Донецьку, Києві, Луцьку, Миколаєві, Полтаві, Сумах, Харкові, Хмельницькому, Чернівцях і Чернігові. Однак, далі, ніж підготовка містобудівної документації, процес так і не пішов.
З 2016 року у Києві знову ведуться розмови про міську програму комплексної реконструкції. Спочатку Київрада делегувала це питання КМДА. Потім там утворили робочу групу і підготували проект рішення про розробку цільової програми на 2019-2024 роки. Тепер воно знову чекає на розгляд у Київраді. Паралельно з цим була ухвалена містобудівна та інша необхідна документація для реконструкції одного з кварталів Лісового масиву. 13 серпня 2018 року на розі вулиць Мілютенка і Шолом-Алейхема почалися роботи зі зведення нового будинку для відселення аварійної будівлі на Мілютенка, 23а. Не зважаючи на це, не всі власни_ці наразі погодилися на реконструкцію: люди не вірять, що новий будинок коли-небудь таки буде завершений.
Обговорення змін до закону з’явилося на порядку денному у 2017 році, після призначення заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Льва Парцхаладзе, який раніше більше 10 років очолював девелоперські компанії і будівельні асоціації. У листопаді під головуванням Парцхаладзе Мінрегіон провів перший круглий стіл, де заступник міністра заявив про необхідність розробки нового законопроекту. Представники Будівельної палати України наголошували тоді, що під реконструкцією потрібно розуміти знесення старого і зведення на його місці нового житла. За словами першого віце-президента Будівельної палати Станіслава Сташевського, в Україні не вдасться масово модернізувати застарілі будинки, оскільки їхні конструкції надто зношені. На його думку, держава не зможе повністю профінансувати реконструкцію, тому потрібно створювати сприятливі умови для приватних інвесторів.
У серпні 2018 року Мінрегіон провів другий круглий стіл. На ньому обговорювали вже новий законопроект, розроблений з часу попереднього круглого столу інститутом Діпромісто.
Законопроект
Мінрегіон вважає, що реконструкція має бути комплексною. На думку заступника міністра, головною проблемою застарілого житла є не стільки вік будівель, як зношеність інженерних комунікацій: мережі водо- і теплопостачання. Саме їх, а не каркаси будинків, варто ремонтувати. Оновлення потребує і довколишня територія, а також транспортна і соціальна інфраструктура. Парцхаладзе зазначає, що будуватимуть все згідно нових Державних будівельних норм (ДБН), над якими активно працює міністерство.
Для початку реконструкції необхідна буде згода 75% власни_ць нерухомості. Чинний закон передбачає, що погодитися мають усі 100%. Лев Парцхаладзе стверджує, що саме це є однією з причин, чому передбачений ним механізм комплексної реконструкції так і не запрацював. Під час круглого столу звучала пропозиція зменшити норму до 50%, що може статися в наступних редакціях законопроекту.
За реконструкцію відповідатимуть органи місцевого самоврядування. Мінрегіон матиме роль дорадчого органу. Рішення про початок реконструкції, територію і масштаб її проведення, а також тип реконструкції прийматимуть муніципалітети. Крім цього, вони самостійно будуть шукати інвесторів через відкритий конкурс — аукціон. Чинний закон передбачає повернення місцевим бюджетам витрачених на реконструкцію коштів, тоді як у новому законопроекті пункту про відшкодування з держбюджету немає. Натомість, стають можливими більше джерел фінансування: кошти інвесторів-забудовників, приватно-державні партнерства, кошти місцевих і державного бюджету або гроші балансоутримувачів.
Читати також:
Розвиток кооперативних форм власності житла в Україні
Поняття «застарілого житлового фонду» отримає нове визначення: з нього зникне уточнення «до п’яти поверхів». Віце-президент Будівельної палати Станіслав Станішевський ще у 2017 році заявляв, що визнання застарілими тільки п’ятиповерхових будинків заважає проводити комплексну реконструкцію мікрорайонів. Отже, у разі прийняття законопроекту до фонду застарілого житла може бути зараховано більше будівель, ніж зараз.
Передбачається кілька сценаріїв проведення реконструкції:
- Без відселення мешкан_ок: перепланування будинку, заміна деяких комунікацій, утеплення, ремонт даху, поява до трьох нових поверхів і мансарди. На час проведення робіт власни_цям квартир можуть надати безкоштовне житло.
- З обов’язковим відселенням мешкан_ок: будинок виводять з експлуатації і перебудовують: змінюють висотність, кількість квартир, загальну і житлову площу, замінюють комунікації.
- Модернізація: покращення зовнішнього вигляду, заміна вікон і дверей, утеплення фасаду, створення безбар’єрного середовища. Чи будуть відселяти мешкан_ок у такому разі, незрозуміло.
- Знесення: повне перепланування житлового кварталу і зведення нових багатоповерхових будинків. Власни_ці зможуть обрати між отриманням квартири в новому будинку або грошовою компенсацією. Будинки, в які відселятимуть людей, мають бути розташовані у тому ж районі, де й знесені. Проте, якщо забудовник не зможе надати квартиру в тому ж районі, він муситиме запропонувати більше житло в іншому місці.
Право обирати один із цих варіантів реконструкції належатиме органам місцевого самоврядування після технічного обстеження і енергетичного аудиту будинків.
Ризики
Реконструкцію житла потрібно проводити. Деякі будинки, як у Києві, так і в регіонах, аварійні. Термін їхньої експлуатації давно минув. У них не тільки некомфортно, але й небезпечно жити. Старі будівлі, зазвичай, не є енергоефективними. Такі будинки не пристосовані до потреб маломобільних людей. Однак, запропонований підхід до реконструкції кварталів має кілька потенційних ризиків.
Хто залучені до дискусії? Під час обговорення ключових положень законопроекту Лев Парцхаладзе використовує результати опитування на своїй фейсбук-сторінці, у якому взяли участь 250 людей. Таке голосування є гарним інструментом залучення підписни_ць соціальних мереж, але не може свідчити про тенденції суспільної думки. Право на житло є конституційним зобов’язанням держави перед громадян_ками, а перебудова цілих кварталів, районів і міст матиме суттєвий вплив на якість життя, ідентичність і побут багатьох людей. Обговорення цього питання потребує безпечного і поінформованого залучення усіх заінтересованих сторін. Для цього необхідно досліджувати потреби мешкан_ок і власни_ць застарілого житла, а також звертати особливу увагу до найменш привілейованих і найбільш вразливих груп суспільства.
Читати також:
Український ринок житла — створений державою неолібералізм?
Хто ініціюватиме реконструкцію? Імовірними видаються три варіанти: 1) органи місцевого самоврядування, які опиратимуться на технічне обстеження житлового фонду; 2) мешкан_ки аварійних будинків, які звертатимуться до муніципалітетів з проханням їх відселити; а також 3) інвестори, які шукатимуть вигоду від реконструкції кварталу. Пошук балансу між інтересами цих трьох сторін є найбільшим викликом для процесу реконструкції.
Куди відселятимуть мешкан_ок? Власни_цям знесених квартир буде пропонуватися рівноцінне житло в інших будинках або грошова компенсація. Оцінювати ринкову вартість нерухомості мають аудитор_ки, найняті органами місцевого самоврядування. Переїхати в готові квартири з ремонтом люди повинні до початку реконструкції. Ризиком при цьому є умови, за яких забудовники зможуть надавати компенсаційні квартири поза межами реконструйованих районів. Також можуть виникнути питання про фінансування будівництва житла для тимчасового пересення і його подальше використання.
Хто і як буде платити? Від наявності чи відсутності фінансування залежить весь проект реконструкції. Якщо, без підтримки з державного бюджету, перекласти відповідальність за реконструкцію на органи місцевого самоврядування, частина регіонів і міст не зможуть її провести. У разі, якщо державне фінансування таки буде, ризиком є спосіб ухвалення рішення про те, хто і в якому порядку його отримає. Проблеми можуть виникнути також у разі обрання варіанту співфінансування реконструкції власни_цями застарілого житла. Можуть бути люди, які не мають грошей або не хочуть витрачати їх у такий спосіб.
Як приймати рішення про реконструкцію? Актуальний варіант законопроекту передбачає згоду 75% власни_ць нерухомості для початку реконструкції. Інших 25% незгодних відселятимуть через суд. При цьому, не зрозуміло, чи потрібна буде згода кожного будинку для реконструкції всього мікрорайону. Надання великого значення математичному підрахунку кількості за і проти може нести ризики підкупу і недобросовісного голосування. У разі співфінансування ризики полягають також у отриманні згоди житель_ками, які не мають грошей для участі у реконструкції.
Згода чи задоволення потреб? На тлі великої суспільної недовіри може скластися ситуація, коли результати технічного обстеження свідчать про те, що реконструкція є найоптимальнішим варіантом, але власни_ці нерухомості будуть проти неї. Це піднімає питання про те, чи отримання формальної згоди є найкращим способом задоволення потреб людей і залучення їхньої підтримки. Сам законопроект передбачає різні варіанти проведення реконструкції — так само і для різних людей найкращими будуть різні варіанти (не)участі, (не)пересення та (не)компенсації. Зміщення фокусу з отримання формальної згоди на діалог про способи задоволення потреб може принести кращий результат.
Заміна чи модернізація житлового фонду? Департамент містобудування та архітектури КМДА заявляє, що навіть у Києва — найбагатшого міста України — немає коштів на проведення реконструкції і будівництва компенсаційного житла для заміни знесених будинків. Це залишає можливим лише пошук інвесторів і обрання варіанту реконструкції, який буде найбільш вигідним саме для них. Таким варіантом є реконструкція зі знесенням. І саме про нього найчастіше говорять представни_ці Конфедерації будівельників і Лев Парцхаладзе. Цей підхід відкриває шлях для освоєння нових територій у великих містах. У новому житловому комплексі в Солом’янському районі Києва квадратний метр коштує 30 тисяч гривень, тоді як на околиці міста — від 14-18 тисяч гривень. Реконструкція зі знесенням старих будинків дозволить інвестору збудувати 25-поверхівки і отримати надприбуток з квартир, які не займуть старі власни_ці. Питання переваг і ризиків, зокрема, навантаження на міську інфраструктуру і фінансування будівництва інфраструктурних об’єктів у разі такого ущільнення залишається відкритим.
Читати також:
Гріша Зотов: «Спочатку думаємо, а потім будуємо»
Хто отримає вигоду? У дискусіях про реконструкцію часто згадують про економічну вигоду для інвесторів, мовляв, вони зможуть отримати її тільки у містах-мільйонниках. Вигода для мешкан_ок і міста начебто є самоочевидною: люди отримають нове або відремонтоване житло замість старого, а місто позбудеться аварійних і непривабливих будівель. Проте невирішеність питання фінансування робить імовірним варіант, коли заради інтерсів інвестора буде знехтувано потребами інших сторін.
Наприклад, інвестори ущільнюватимуть житлову забудову у старих районах і отримуватимуть прибуток від продажу нових квадратних метрів; натомість інфраструктурні проблеми, які виникнуть у результаті ущільнення, вирішуватимуться за бюджетні кошти. Або ж реконструкцію будуть проводити не у тих кварталах, які найбільше цього потребують, а в тих, з будівництва у яких можна отримати найвищий прибуток. Натомість, найбільш проблемні мікрорайони, міста або регіони залишаться невирішеним головним болем держави, органів місцевого самоврядування і власни_ць нерухомості, які не мають достатньо ресурсів для того, щоби профінансувати її модернізацію.
Розроблений законопроект полегшує механізм проведення реконструкції за умови наявності заінтересованого інвестора. Що робити там і тоді, де цієї заінтересованості нема; і головне — хто буде платити за ризики? Ці питання залишаються відкритими.
