Якою є житлова політика Швеції та яку роль відіграють спілки орендар_ок для захисту прав своїх член_кинь? Це інтервʼю з Даном Нікандером — генеральним секретарем Міжнародної спілки орендар_ок (International Union of Tenants, IUT), який до цього понад десятиліття працював у Шведській спілці орендар_ок, а потім був головою робочої групи IUT з житлової політики; а також із Йоганом Мірторпом — нинішнім головою робочої групи IUT з житлової політики й адвокатом, який, зокрема, відповідає за міжнародні справи у Шведській спілці орендар_ок. З ними поспілкувалася Леся Берездецька — активістка української Спілки орендарів і орендарок житла (СООЖ) — після початкової зустрічі міжнародної IUT з українською СООЖ щодо ринку оренди житла та становища орендар_ок в Україні, що пройшла у Кракові 25–27 квітня 2025 року.
Розмова зачіпає історію, структуру та досягнення IUT, а також Шведської спілки орендар_ок. Дан і Йоган діляться своїм досвідом роботи в обох організаціях і розмірковують, які уроки Україна може винести з цього, щоб посилити власний рух орендар_ок і покращити житлову політику.
Розкажіть про історію Міжнародної спілки орендар_ок. Коли і як виникла ця організація?
Дан: Вона була заснована у Цюриху (Швейцарія) у 1926 році, тобто наступного року IUT відзначає своє 100-річчя. Це незалежна, політично нейтральна неурядова організація. Її членами є організації орендар_ок, а не окремі орендар_ки. І на сьогодні в IUT є 77 членів у 51 країні — переважно у Європі. Близько половини організацій-членів працюють у країнах ЄС.
Яка провідна ідея IUT, тобто ціль організації?
Дан: IUT намагається бути голосом своїх членів у міжнародних контекстах і впливати на політики. Ми не лише говоримо від імені членів — ми справді намагаємося впливати на політику, скажімо, на рівні ЄС. Саме тут ми зосереджуємо багато уваги, але можемо працювати й на національному рівні. Наприклад, якщо ви піднімете проблему, яка є дуже важливою з української точки зору, ми можемо надати підтримку на міжнародному рівні, а також підтримувати вашу позицію з точки зору IUT. Крім того, інші організації-члени, яким ми повідомимо про певну проблему, яка у вас є, можуть підтримувати вашу боротьбу у вашому ж національному контексті.
Ми намагаємося бути майданчиком для взаємодії між організаціями орендар_ок по всьому світу — як новими, так і вже визнаним й успішними. Тобто ми забезпечуємо обмін досвідом та експертністю між організаціями-членами, а також повідомляємо й аналізуємо новини. Ми це робимо в мережі, організуючи різні точкові групи для конкретних задач. Якщо на порядку денному є певне питання, ми намагаємося зібрати зацікавлених і експерт_ок у цій сфері. А тоді ці люди щось створюють і аналізують, пишуть статтю чи звіт тощо.
IUT також є учасником міжнародних організацій — ми представляємо організації орендар_ок. Таким чином ми отримуємо доступ до певних важливих глобальних організацій — наприклад, до UN Habitat чи UNECE на рівні ООН, до Ради Європи та Європейського суду з прав людини на європейському рівні, а також, звісно, на рівні ЄС.
Більше того, ми беремо участь у різних дослідницьких мережах, ОЕСР питає нас про думку орендар_ок. І в багатьох інших організаціях ми залучені.
Ми мусимо обʼєднуватися, щоб посилювати наше становище порівняно з орендодавцями. Багато проблем досі актуальні, особливо на глобальному півдні і в деяких країнах Центральної та Східної Європи, зокрема й у вашій країні. Хоча контексти у всіх різні, ключовими проблемами залишаються доступність і безпека житла.
Як структурована робота в організації?
Дан: Раз на три роки IUT організовує свою Світову конференцію. Наступного року вона буде проведена у Мальмо і Копенгагені — цього року це буде спільна подія. Найвищим органом прийняття рішень зараз є Рада, яка зустрічається щонайменше двічі на рік, але зазвичай частіше через можливість проводити зустрічі онлайн. Нині у раді є 11 членів. А між зустрічами Ради працює Виконавчий комітет, який займається рішеннями, прийнятими у Раді. Крім того, за необхідності організовуються робочі групи — наприклад, та, головою якої я був до того, як став генеральним секретарем, а саме робоча група з житлової політики. Зараз головою цієї робочої групи є Йоган.
IUT базується у Стокгольмі та Брюсселі — у нас є офіс у Брюсселі та основна база у Стокгольмі. Працівниками на повну ставку є лише я та людина у Брюсселі. І ви розумієте, що весь цей аналіз ми не можемо робити вдвох — цим займаються різні робочі групи.
Розкажіть, будь ласка, про конкретні досягнення, які демонструють залученість IUT у комісіях чи політиці Європейського Союзу і допоможуть нам краще зрозуміти роботу та вплив IUT.
Дан: IUT активно взаємодіє з європейськими інституціями: бере участь у процесах законотворчості, надає рекомендації щодо політик і представляє точку зору орендар_ок. Крім того, IUT працює над такими документами як Європейський план доступного житла, застосовуючи свій унікальний досвід для впливу на результати. У своїй роботі IUT керується певними фундаментальними документами, такими як Дельфтська декларація, що була прийнята для формулювання житлової політики перед критично важливими подіями на кшталт виборів до Європарламенту.
Я є членом робочої групи ООН щодо управління земельними ресурсами. Однак ми активні передусім на рівні ЄС, хоча IUT прагне бути активною на більш глобальному рівні. Житло — це базове право людини, хоча ми про це можемо забувати. Але це право визнають багато країн-членів ООН, які підписали Статут ООН і такими чином зобовʼязалися забезпечити безпечне та належне житло для всіх.
Я читала у документах IUT, що по всій Європі орендар_ки та шукач_ки житла страждають від житлової кризи. Третина громадян ЄС, тобто 150 мільйонів людей, проживають в орендованому житлі. Відповідно, чи могли б ви розповісти, що IUT вимагає від Європарламенту і якими є ваші цілі?
Йоган: Ось кілька таких вимог:
- до 2030 року встановити максимальну частку витрат на житло (включно з комунальними послугами) у сукупних витратах домогосподарства на рівні 25%;
- до 2030 року встановити 30-відсоткову квоту на державне та доступне житло за допомогою національного та регіонального законодавства і регуляторних актів, прямих інвестицій, субсидування витрат і значних податкових пільг;
- дотримання прав орендар_ок і надання доступу до інстанцій вирішення правових спорів безкоштовно;
- забезпечити рівний розподіл тягаря витрат на ремонт з метою підвищення енергоефективності, щоб подолати розриви між соціальними групами (тобто підвищення оренди повинне щонайменше компенсуватися рівноцінною економією на комунальних послугах);
- запобігати монополії на ринку житла — ЄС повинен почати діяти і припинити розпродаж фондів соціального, муніципального та доступного житла;
- врегулювати короткострокову оренду, яка загрожує правам орендар_ок, шкідливо впливає на місцеві громади тощо.
Будь ласка, коротко розкажіть про історію Шведської спілки орендар_ок. Коли і як вона виникла, яка була ситуація з орендою у Швеції в той час і якими були потреби людей?
Дан: Певні початкові спроби створювати спілки орендар_ок були ще в останнє десятиліття XIX століття, але зрештою вони були безуспішними. У 1915-му ж році відбулася перша успішна спроба.
Йоган: Ідеться про початок демократії у Швеції. Тоді ж певною мірою почалася урбанізація. Тому люди почали переїжджати до міст, де вони жили в дуже поганих умовах, їх могли викинути на вулицю без попередження — надійності оренди майже не існувало. Тож, звісно, існувала нагальна потреба організуватися і діяти обʼєднаним фронтом. Усе це відбувалося приблизно в той самий час, коли ставали активними профспілки — ми часто кажемо, що належимо до ширшої сімʼї робітничого руху та спілок орендар_ок.
У 40-х роках Швеція прийняла перший Закон про проживання (Tenancy Act), який великою мірою ініціювала Шведська спілка орендар_ок. І цей закон був вкрай важливим для майбутнього законодавства про оренду. Він також визначав право на житло, заклав основу позиції проти стигматизації соціального житла, започаткувавши те, що ми називаємо «державним житлом» (яке досі є нормою). З цього закону походить і сучасна житлова політика.
Скільки членів зараз є у Шведській спілці?
Йоган: З кількох невеликих місцевих спілок на початку XX століття Шведська спілка орендар_ок виросла в організацію, що нині представляє 585 тисяч домогосподарств. Враховуючи, що членство захищає не лише самого члена, а й усіх у його домогосподарстві, це означає, що Спілка охоплює приблизно мільйон людей. Населення Швеції наближається до 11 млн, тож це суттєва частка громадян.
Які ключові досягнення Шведської спілки орендар_ок?
Йоган: Нашим основним досягненням у Швеції є це те, що у нас справді є відносно збалансований ринок, де дуже мало хто перебуває в невигідному становищі — хоча я знаю, що орендодав_иці з цим не погодяться, бо вони весь час незгодні. Я вважаю, що стабільність і передбачуваність — це головні досягнення, яких не було б без Шведської спілки орендар_ок. Орендодав_иці отримають стабільність, але не отримають супервисоких рівнів прибутковості в короткостроковій перспективі. Однак вони можуть розраховувати на стабільні передбачувані прибутки протягом років. Важливо й те, що таким чином ми отримуємо стабільність для орендар_ок.
То якими є цілі Шведської спілки орендар_ок зараз?
Йоган: Наша мета така, як була завжди, — гідне житло для всіх за притомну ціну. Саме це наша робота — просувати гідне житло. Повинні існувати певні стандарти, оплата має встановлюватися відповідно до стандартів і не має бути невиправдано високою. Усе просто.
Дан: Ми у Шведській спілці орендар_ок вважаємо, що дуже важливо поступово рости, продовжувати рости, щоб займати важливе місце в політичних дебатах і чинити тиск на обрані уряди, щоб вони підтримували чи відстоювали права орендар_ок. Нині у нас близько 585 тис. членів, але ми прагнемо досягти 800 тис. членів до 2030 року. Це надзвичайно висока ціль. А також збільшити кількість виборних посад і активних членів — вони відіграють роль на місцевому, регіональному та національному рівнях. Тоді рух може колективно добиватися дуже великих досягнень.
У вас у Швеції є ці «житлові трибунали» — коли і як вони виникли, як вони працюють?
Йоган: Житловий трибунал, заснований у 1973 році, працює як суд з суддею, представником орендар_ки і представником орендодав_иці і приймає рішення у справах на основі Закону про проживання та Закону про регулювання оренди. Тут розглядаються питання на зразок спорів між орендар_ками, тоді як інші цивільні справи йдуть у звичайні суди. Апеляції рішень трибуналу спрямовуються до звичайного апеляційного суду. У Житловому трибуналі немає судового збору, а більшість справ вирішуються за одне засідання. Однак до того, як іти в трибунал, орендар_ки часто просять порад у Шведської спілки орендар_ок, яка залучає адвокатів для переговорів із орендодав_ицями та вирішення більшості питань без участі суду.
Як виглядають переговори між орендар_ками та орендодав_ицями? Опишіть, будь ласка, цей процес.
Дан: Переговори починаються з того, що місцеві організації орендар_ок проводять щорічні збори, де обирають делегації на переговори. Далі організовуються місцеві житлові форуми, відкриті для всіх мешкан_ок (а не лише членів спілки), з метою зібрати відгуки і поінформувати їх про майбутні переговори. Потім вибрана делегація проводить збори, де формулює стратегії до вступу в переговори з орендодав_ицями. Під час переговорів права орендар_ок відстоюють як вибрані представники, так і працівники Спілки. Після закінчення переговорів усім мешкан_кам повідомляють про їхні результати, підписують договори і поширюють інформацію. Цей процес, що керується Законом про проживання та Законом про переговори щодо оренди, гарантує, що колективні договори принесуть користь усім мешкан_кам, а не лише членам Спілки. Ключовою у цьому процесі є координація між місцевим, регіональним і національним рівнем.
Безстрокові договори — що це таке і як вони працюють у Швеції? Як вони стали суспільною нормою?
Йоган: У Швеції безстрокові договори укладаються за замовчуванням. Якщо ви укладаєте договір оренди, зазвичай він безстроковий, за винятком випадків, коли ви конкретно зазначаєте в договорі, що він короткостроковий. Це така основа захисту безпеки оренди — те, що ви потенційно можете прожити в певному житлі все життя. Тому і власники житла, і орендар_ки можуть передбачити, як це буде виглядати у перший рік, другий рік, третій рік і так далі. Договір безстроковий, але орендна плата коригується відповідно до результатів переговорів про орендну плату, що відбуваються раз на два роки — тобто орендодав_иці не можуть піднімати орендну плату зовсім довільно й непередбачувано, бо тоді, звісно, орендна плата може стати такою високою, що орендар_ки будуть змушені виїхати, через що договір уже не буде безстроковим. Навіть якщо орендар_ка виїжджає, орендодав_иця не може різко підвищити оренду, адже для цього необхідні переговори.
Хто може розірвати договір і які підстави для цього вважаються достатніми? Чи може і орендар_ка, і орендодав_иця у Швеції розірвати договір на вимогу?
Йоган: Головне правило — це те, що якщо ви укладаєте безстроковий договір, орендар_ка завжди може розірвати його з попередженням за три місяці. Що ж до орендодав_иці, зазвичай повинна бути конкретна поважна причина розриву договору. Це можуть бути такі речі як порушення договору, порушення спокою і порядку, тривала несплата орендної плати — речі такого типу.
Можете трохи пояснити поняття «нейтральності щодо форм володіння житлом»?
Дан і Йоган: Поняття нейтральності щодо форм володіння житлом стосується забезпечення того, щоб до власного та орендованого житла однаково ставилася держава та державні органи — адже часто у політиці держава пріоритезує власність на житло, закріплюючи підхід, у якому власності віддається перевага — особливо у країнах, де близько 90–95% населення проживають у власному житлі і лише 5% його орендують. У Швеції — та й у всьому світі — такої нейтральності часто немає, адже власники житла часто користуються сприятливими умовами на зразок податкових пільг на ремонт та інших субсидій (наприклад, у Швеції власники житла можуть отримати 50-відсоткову податкову знижку на вартість оплати праці ремонтників). Водночас орендар_ки самостійно не можуть отримати такі пільги, що призводить до розриву в якості житла та мотиваціях до інвестицій. Досягнення нейтральності щодо форм володіння житлом, за яку виступає Шведська спілка орендар_ок, не лише покращило б стандарти якості орендованого житла, а й забезпечило б більш справедливий розподіл ресурсів між різними типами житла з урахуванням того, що майже третина швед_ок живуть в орендованому житлі.
Як ви знаходите нових член_кинь для Спілки?
Йоган: У Шведській спілці орендар_ок багато працівників займаються пошуком нових член_кинь — ходять по квартирах, щодня стукають у багато дверей, і саме це є головним джерелом залучення нових член_кинь. Однак загалом організація з роками навчилася дуже добре проводити кампанії, зокрема й онлайн, організувати рекламу (іноді й на телебаченні та в газетах) тощо, і це також сприяє залученню нових людей.
Якими є можливості регулювання ринку оренди в Україні? Чи можете ви узагальнено сказати, якими, на вашу думку, є найкращі практики у сфері оренди, до яких має прагнути кожна країна?
Дан і Йоган: Надзвичайно важливими є передбачуваність, стабільність і прозорість. Цього можна досягти, визначивши права орендар_ок, а також права орендодав_иць — і таким чином створивши збалансовані та прозорі рамки. А тоді можна поступово створювати більш рівноправну, прозору та збалансовану систему, яка приносить користь усім сторонам. Для орендар_ок такими механізмами може бути справедливий процес встановлення рівня орендної плати та досягнення умов, які створюють можливість передбачуваного життя.
В України зараз є можливість посилити свої адміністративні системи та демократію, забезпечивши підзвітність і довіру до державного управління. Це може бути дуже хорошим моментом, щоб зробити ефективною податкову систему. Довіра населення до системи створює умови для ефективного та справедливого функціонування таких структур як оподаткування. Для ефективних реформ потрібна не лише політична воля, а й активна участь державних працівників на всіх рівнях, що повʼязано з інституційними спроможностями й амбіціями країни. Інакше існуватиме підвищений ризик корупції. Забезпечення виконання законів має бути послідовним і прозорим, з чіткими результатами на зразок інвестицій у доступне житло для підвищення суспільної довіри: ми платимо податки і тому отримуємо доступне житло. Певний рівень регулювання добре сприяє стабілізації ринку — це було б аргументом для національних політиків, вони мають почати думати про те, як формувати країну з макроекономічної точки зору.
Вкрай важко просто сказати: реформуйте так чи так, бо реформи мають підходити для вашого контексту. Їх слід розробляти покроково паралельно з розвитком демократії та всіх інших інституційних параметрів у суспільстві. Це не можна зробити з сьогодні на завтра, бо люди, які працюють у державних службах, також повинні забезпечувати виконання законів і вірити в них. Тіньові системи є несприятливими в довгостроковій перспективі, а для того, щоб люди поважали закон і платили податки, необхідна прозорість і стабільність. По мірі того, як розвиватиметься і ставатиме дедалі сильнішою ваша демократія, ваші адміністративні системи також ставатимуть сильнішими. На мою думку, приклад Шведської спілки чи будь-яка європейська найкраща практика може лише слугувати джерелом натхнення.
Як би ви порекомендували сформулювати цілі української Спілки орендарів і орендарок житла?
Йоган: На основі дискусій, які ми провели у Кракові, виглядає так, що в українській системі досі бракує передбачуваності та стабільності. Договори оренди люди часто не підписують, а навіть коли підписують, то такі договори зазвичай обмежують права орендар_ок порівняно з гарантіями Цивільного кодексу.
Щоб покращити житлову систему, необхідно спершу побудувати сильний рух орендар_ок. Почніть з утворення невеликих організацій, а потім зосередьтеся на інформуванні про проблеми. Коли люди зрозуміють, які права у них уже є — навіть якщо ці права обмежені, — вони зможуть почати їх реалізувати. Це сприяє довірі до системи, яка є ключовою для того, щоб крок за кроком добиватися кращого законодавства і сильніших механізмів захисту.
Які переваги приєднання до Міжнародної спілки орендар_ок (IUT) для української Спілки орендарів і орендарок житла?
Дан: Приєднання до IUT надає доступ до міжнародних дискусій, підтримки у відстоюванні політик і можливості робити національні проблеми видимими на міжнародному рівні. Члени Спілки отримують ресурси й інструменти для розбудови обʼєднань, а також повідомлення про події, а фінансовий тягар членства низький через наявність варіанту безкоштовного членства у якості асоційованого члена. Тоді як внесок за звичайне членство — 60 євро на рік. Мережа сприяє співпраці та пропонує рішення, які можуть надихнути вас на розробку власних рішень в українському контексті.
Членство у цій мережі відчиняє вам двері, завдяки ньому ви будете не самі. Ми всі обʼєднані довкола твердження, що житло — це базове право, і лише разом ми стаємо достатньо сильними, щоб відстоювати безпеку, гідність і рівність у сфері житла.
Чільне фото: Alex Skobe / Unsplash
Ми підготували цю публікацію у межах проєкту «Лабораторія доказового відновлення і згуртованості», що виконується за фінансової підтримки Програми Matra Королівства Нідерланди.
