У межах Українського урбаністичного форуму 2025 і тематичного блоку «Соціальне відновлення» відбулася дискусія «Належне житло як умова справедливого міського розвитку». Учасниці презентували актуальні проєкти й говорили про належне житло як умову справедливого міського розвитку. Модерувала дискусію Джулі Лоусон, адʼюнкт-професорка Центру урбаністики при Королівському Мельбурнському інституті технологій (RMIT). Панелістками були Ганна Бондар, заслужена архітекторка України, НДУ; Віта Шнайдер, активістка Спілки орендарів та орендарок житла, дослідниця ГО «Нова житлова політика»; та Ірина Яковчук, представниця БО БФ «Ко-хати».
Про справедливість у системі забезпечення житлом
Джулі Лоусон: Щонайменше два з половиною мільйона людей втратили свої домівки. У деяких регіонах фактично зруйновано 10% житлового фонду. Яким має бути справедливий підхід до відновлення? Як забезпечити справедливість, щоб люди в різних обставинах мали рівні можливості отримати житло?
Віта Шнайдер: Я говоритиму від імені Спілки орендар_ок. Це низова організація, заснована зовсім недавно. Ми об’єдналися як волонтер_ки й активіст_ки, щоб підсвітити проблеми орендного ринку житла, організуватися та відстоювати права орендар_ок в Україні.
Орендний сектор в Україні майже повністю перебуває в тіні. Для держави це означає, що в цьому секторі фактично не сплачуються податки з прибутку. По суті, ведеться бізнесова діяльність, заробляються кошти, але вони залишаються неоподаткованими. Для орендар_ок це означає проживання в дуже незахищених і нестабільних умовах, пов’язаних із численними ризиками.
Існує дискримінація за мовою, регіоном походження, сімейними обставинами — через наявність дітей чи домашніх тварин. Також дискримінації зазнають військові: вважається, що вони отримують високі зарплати, а отже, з них можна вимагати будь-які суми.
Окрім дискримінації, орендар_ки стикаються з раптовими виселеннями. Поширеною є практика одностороннього підвищення орендної плати — попри договір і попередні домовленості. До нас також часто звертаються люди, яким не повернули депозит після завершення оренди. Багато хто знає і про випадки порушення приватного простору, коли власни_ця житла може зайти до квартири будь-коли, без попередження.
Усе це може здаватися дрібницями, але саме вони дуже добре характеризують тіньовість цього сектору й прекарність життя в таких умовах. Часто люди, які орендують житло, — зокрема, це звучало в інтерв’ю з переселен_ками та військовими, — називають себе бездомними. В Україні орендувати житло часто означає відчувати бездомність у широкому сенсі. Адже бездомність — це не лише про життя на вулиці, а й про вкрай нестабільні та незахищені житлові умови.
Цивільний кодекс України містить окрему главу про оренду житла. Але, на відміну від глави про оренду землі, яка отримала розвиток у спеціальному законі, закону про оренду житла досі немає. Через це положення Цивільного кодексу мають доволі декларативний характер.
Ми як Спілка вважаємо, що це потрібно змінювати. Орендні відносини мають бути врегульовані — саме це стане одним із кроків до забезпечення належного житла, про яке ми сьогодні говоримо. Важливо, щоб не лише приватна власність давала людині можливість почуватися стабільно й захищено у своєму житлі, а й інші форми користування житлом забезпечували таку саму стабільність. Тим більше, що дедалі більше людей залишаються без власного дому.
Широких репрезентативних досліджень орендного житла в Україні сьогодні немає. Основним джерелом даних, на яке ми можемо спиратися, є дослідження Міжнародної організації з міграції. Вони стосуються внутрішньо переміщених осіб, але, оскільки саме переселен_ки часто стикаються з проблемами оренди, ці звіти дозволяють опосередковано говорити і про стан орендного ринку загалом. Системних досліджень бракує. Проблема також у тому, що державна політика не спирається на такі дослідження, не замовляє їх і, відповідно, не має достатньої бази для ухвалення рішень.
Джуді Лоусон: Зокрема, у Нідерландах використовується типовий договір оренди, розроблений спілкою орендар_ок. Там також діє система, за якою визначається розмір орендної плати. Вона залежить від площі квартири, наявності окремої ванної кімнати та інших характеристик житла. Тобто існує набір критеріїв, на основі яких визначається справедливий розмір орендної плати відповідно до якості житла. В інших країнах підходи можуть дещо відрізнятися.
Віта Шнайдер: У Німеччині діє принцип Mietpreisbremse («гальмо орендної плати»), який регулює ринкову вартість оренди житла. Це означає, що власни_ця квартири не може встановити ціну, яка більш ніж на 10% перевищує середню орендну плату за аналогічне житло в цьому районі. При цьому враховуються площа квартири, кількість кімнат, рівень комфорту та інші характеристики. Тобто квартири зі схожими параметрами мають приблизно однакову орендну плату. Саме такий підхід і визначає ринковий принцип.
Локальні ініціативи у відповідь на житлову кризу
Ірина Яковчук: Коли люди почали масово переїжджати з регіонів, що стали небезпечними, на захід України, ми заснували благодійний фонд «Ко-хати». Він виріс із низової ініціативи, що виникла після початку повномасштабного вторгнення, у доволі стійку інституцію зі своїми цілями та стратегією.
Ми залучаємо ресурси, щоб створювати й розвивати різні житлові рішення для людей, які цього потребують, і підтримувати формування самозарадних спільнот. У нашому розумінні самозарадна спільнота — це спільнота вільних, суб’єктних і відповідальних людей, які беруть відповідальність за себе та своє середовище.
Ми не сприймаємо людей як жертв. Працюємо насамперед із внутрішньо переміщеними особами та іншими вразливими групами. З нашого досвіду, це люди, які прекрасно дають собі раду і ще можуть поділитися власними рішеннями. Тому ми працюємо з ними як із партнер_ками, в одній команді.
У своїй роботі ми стикаємося з наслідками законодавчих рішень, рішень органів місцевого самоврядування та діяльності громадського сектору. Ми створюємо реальне житло для людей через залучення, партисипативні процеси, будівництво, ремонти та тісну співпрацю з муніципалітетами й місцевими громадами.
Джулі Лоусон: Чи працюватиме ваша ініціатива «Ко-хати» для всіх? Чи має цей підхід певні обмеження щодо масштабування? Що б ви рекомендували, спираючись на свій людиноцентричний підхід?
Ірина Яковчук: Ми працюємо на місцях, працюємо з людьми: будуємо, ремонтуємо, реконструюємо. Саме тому стикаємося з реальними проблемами, які згодом мають враховувати законотворці. Ми готуємо пояснювальні записки, які згодом використовуються під час розробки законодавства. Зараз до першого читання готується новий Закон «Про основні засади житлової політики», і багато рішень, закладених у ньому, спираються, зокрема, на досвід таких проєктів та ініціатив, як наша. Людина, яка пише закон, не завжди бачить прогалини, що існують у законодавстві. А їх дуже багато.
Якщо подивитися на реальний кейс, то є будівля. Усе, що ми робимо з будівлею, регулюється будівельними нормами. Усе, що стосується земельної ділянки, — Земельним кодексом. Часто ці норми не просто не узгоджуються між собою — вони суперечать одна одній. Коли починаєш з'ясовувати, яким законодавством керуватися в такій ситуації, начальник управління земельних ресурсів каже: для нього пріоритетним є Земельний кодекс, і він діє в межах чинного законодавства. Потім ідеш до головного архітектора міста, пояснюєш ситуацію й запитуєш, як діяти. У відповідь чуєш: «Ми будемо діяти відповідно до будівельних норм. Я не можу видати вам дозвіл на реконструкцію, тому що не виконані такі-то вимоги».
І таких ситуацій дуже багато. Вони виникають буквально на кожному кроці: щойно вирішиш одну проблему — з'являється наступна. Це своєрідна лотерея. До того ж законодавство нерідко написане так, що його можна трактувати по-різному. І дуже часто кожен трактує його так, як йому зручно.
Реформи, що сприятимуть належному житлу, і належне житло в Україні
Ганна Бондар: На мою думку, належне житло — це житло, доступне для різних верств населення. В Україні поняття доступного житла здебільшого асоціюється із соціальним житлом, тобто житлом для найбільш вразливих груп. Хоча далеко не кожна українська родина може дозволити собі придбати квартиру, а отже — забезпечити себе власним житлом.
Модель, яку пропонують європейські партнери, полягає в диверсифікації типології житла: розвитку муніципального орендного житла, соціального житла як окремої категорії та комерційного житла. Це надзвичайно важливо. Я розумію, що для україн_ок приватна власність на житло має особливе значення, і брак власної квартири часто сприймається як велика втрата стабільності. Водночас війна, яка призвела до масової евакуації, руйнування житла та постійних переміщень людей, дає можливість по-новому подивитися на муніципальне орендне житло — як на більш гнучку систему, здатну забезпечити доступ до житла для великої кількості людей.
Я беру участь у розробці законодавства у сфері житлової політики. Наразі воно не охоплює питань містобудування та земельних відносин, хоча вони є надзвичайно важливими. Саме тому під час роботи над концепцією Будівельного кодексу ми зосередилися на цих питаннях.
Одним із ключових є питання планування житла. Сьогодні воно фактично відбувається навмання: громади не знають, скільки житла потрібно, у якому стані перебуває наявний житловий фонд, хто якого житла потребує і де доцільно розміщувати нову забудову. Це призводить до необґрунтованого розширення генеральних планів під житлову забудову, яка в найближчій перспективі не буде затребуваною.
Наші генеральні плани також не враховують різноманіття типів житла. У кращому разі вони передбачають лише поділ забудови на малоповерхову, середньоповерхову та багатоповерхову. Ми пропонуємо зробити інвентаризацію житлового фонду основою для планування. Це дозволить оцінити стан житла, його якість і ступінь зношеності, відповідність демографічним прогнозам і потребам різних груп населення, а також визначити необхідні типи житла, етапи реалізації проєктів і джерела фінансування.
З огляду на демографічну кризу та проблеми зі «згортанням міст», це питання має стратегічне значення. Окремо ми звертаємо увагу на необхідність системного врегулювання експлуатації вже наявного житлового фонду. Значна його частина була збудована в радянський період, а брак ефективного правового механізму оформлення прибудинкових територій створює серйозні проблеми.
У випадку нового будівництва земельна ділянка виділяється одночасно з введенням будинку в експлуатацію. Після цього створюється ОСББ, яке отримує можливість повноцінно управляти цією територією. Натомість для будинків, зведених раніше, чинний механізм передачі земельних ділянок у спільну власність виявився неефективним. Тому ми пропонуємо альтернативне правове рішення — передавати земельні ділянки в користування ОСББ. Це забезпечить мешкан_кам необхідну правову визначеність, розширить можливості для розвитку прибудинкових просторів і сприятиме підвищенню якості життєвого середовища.
Ми також звернули увагу на проблему відсутності систематичних технічних оглядів житлового фонду. Значна частина житла, збудованого в радянський період, перебуває у критичному стані, оскільки регулярний контроль його технічного стану не здійснюється, а дієвих механізмів фінансування ремонтів фактично немає. Коли мешкан_ки не мають ресурсів для проведення ремонтних робіт, вони також залишаються без зрозумілого механізму розв'язання цих проблем.
Ключові пріоритети для реформ у контексті соціального відновлення та забезпечення належним житлом
Віта Шнайдер: У Законі «Про основні засади житлової політики» оренді приділено дуже мало уваги. Необхідно розробити й ухвалити окремий закон про оренду житла, який регулюватиме орендні відносини, передусім у приватному секторі.
Насамперед важливо сфокусуватися на договорах оренди, адже більшість людей, які орендують житло, їх не мають. Також надзвичайно важливо запровадити реєстрацію договорів оренди на рівні громад, щоб органи місцевого самоврядування розуміли, хто проживає на їхній території. Як уже сьогодні звучало, громади часто не знають, хто живе в їхньому житловому фонді та якими є соціальні й фінансові можливості цих людей.
Крім того, закон має визначити низку обов'язкових норм, які не можуть залишатися виключно на розсуд сторін договору. Наприклад, заборону на односторонню зміну його умов, а також запобіжники проти безпідставного виселення людей.
Також потрібно запровадити прозорий механізм визначення орендної плати. Тут можна звернутися до міжнародного досвіду. У Швеції, наприклад, раз на рік на національному та регіональному рівнях узгоджують допустимий відсоток підвищення орендної плати. Інший приклад — німецький механізм Mietpreisbremse, про який я вже згадувала, коли розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості оренди аналогічного житла.
Окремо хочу сказати про оподаткування. Воно має бути більш гнучким. Через брак системних досліджень ми майже нічого не знаємо ні про орендар_ок, ні про орендодав_иць. Поширеною є думка, що орендодав_иці — це переважно літні люди, які здають одну квартиру, щоб доповнити невелику пенсію, тому оподатковувати їх несправедливо.
Водночас ми постійно спілкуємося з орендар_ками, і багато хто розповідає, що їхні орендодав_иці за час війни придбали ще кілька квартир і поступово накопичують житло, яке здають в оренду як бізнес. При цьому цей бізнес часто залишається неоподаткованим. Тому, коли я говорю про гнучку систему оподаткування, то маю на увазі диференційований підхід: низькі або нульові ставки для тих, хто здає житло в доступному сегменті, і звичайне оподаткування прибутку для тих, хто отримує значний дохід від орендного бізнесу.
Ще одна важлива практика, яку варто запозичити зі Швеції, — орендні трибунали. Навіть якщо орендар_ка має договір і всі докази порушення своїх прав, звернення до суду в Україні часто не є реальним варіантом. Або людина не має для цього ресурсів, або судовий процес триває надто довго, і зрештою витрати на нього перевищують суму неповернутого депозиту. Через це багато людей просто не намагаються захистити свої права.
У Швеції діють орендні трибунали — своєрідний аналог судів для нескладних суперечок, куди можуть звертатися як орендар_ки, так і орендодав_иці. Такі справи розглядаються за спрощеною процедурою, безоплатно і в короткі строки. Якби подібний механізм існував в Україні, люди значно частіше відстоювали б свої права, а дотримання умов договору стало б реальною, а не формальною вимогою.
І насамкінець — нам необхідні регулярні національні та регіональні дослідження орендного ринку. Лише так можна зрозуміти, що насправді відбувається у цій сфері, і формувати політику на основі даних, а не припущень.
Ірина Яковчук: Соціальне житло — це не те житло, про яке йдеться в українському Законі «Про житловий фонд соціального призначення». Це не житло, яке безплатно надається людям із низькими доходами. У більшості країн соціальне житло є платним, але орендна плата за нього нижча за ринкову. Для цього існують чіткі механізми визначення вартості.
У наших реаліях муніципалітети часто не зацікавлені в розвитку такого житла, адже сприймають його як збиткове й таке, що створює додатковий фінансовий тягар. Водночас саме поняття «соціальне житло» має негативні асоціації. Люди не уявляють собі якісне, комфортне житло — радше шелтер, квартиру без ремонту, гуртожиток чи щось подібне. Саме тому потрібно вкладати ресурси в пояснення того, що таке соціальне житло і яким воно може бути. Це важливо і для громад, і для муніципалітетів, і для управлін_иць, і для самих мешкан_ок.
Ми, наприклад, часто стикаємося з необхідністю пояснювати, чому благодійний фонд не може безплатно забезпечувати житлом внутрішньо переміщених осіб. Наші проєкти мають бути фінансово сталими. Ми не заробляємо на цьому, але маємо покривати витрати на утримання житла: оплачувати роботу персоналу, технічне обслуговування, заміну обладнання, комунальні потреби, поточні ремонти. Обладнання, придбане за кошти донорів, також потребує обслуговування. Усе це вимагає великої просвітницької роботи, якої сьогодні фактично ніхто системно не веде.
Ще одна проблема — брак чіткого розуміння ролі оператора або управителя житла. Лише зараз з'являються перші практики, коли такими управителями можуть бути не лише комерційні компанії, а й благодійні чи громадські організації, які не мають на меті отримання прибутку, але можуть ефективно управляти соціальним житлом. І в цій сфері також попереду багато роботи. Потрібно пояснювати і громадам, і потенційним управителям, що це за функція, які обов'язки вона передбачає і як така модель має працювати.
Третє — потрібно більше запитувати самих людей. Є принцип: «Нічого для нас без нас». Він так само важливий і в житловій політиці. Людям потрібно відчувати, що їхню думку враховують, особливо коли рішення ухвалюються саме для них. У нашому випадку ми працюємо з внутрішньо переміщеними особами, тому не уявляємо, щоб якісь рішення ухвалювалися без консультацій із ними або лише тому, що так вирішили архітектор_ки. Ми постійно запитуємо людей, обговорюємо з ними рішення й враховуємо їхні потреби. Усі наші проєкти формуються на основі того, що важливо самим мешкан_кам.
Наведу простий приклад. Ми можемо встановити звичайну перегородку, але люди просять зробити її з додатковою шумоізоляцією. Ми витрачаємо більше коштів і встановлюємо подвійні перегородки, щоб мешкан_ки не чули сусід_ок і мали справді комфортні умови проживання.
Якщо керуватися лише законодавством і будівельними нормами, питання якості житла все одно залишатиметься відкритим. Тому дуже важливо чути людей і бути готовими враховувати їхні потреби. Навіть якщо ми є професіонал_ками, це не означає, що ми завжди знаємо краще. Дуже часто саме люди найкраще знають, яке житло буде для них справді комфортним. Тому важливо бути готовими до компромісу.
Ганна Бондар: Належна відбудова має бути диверсифікованою. Ми не повинні допустити домінування лише одного типу власності — приватної, державної чи комунальної. Потрібен баланс між різними формами власності та типами забудови, щоб не створювати гетто для бідних чи гетто для багатих. Це важливо для подальшого розвитку суспільства.
Маємо відмовитися від планування мікрорайонів і повернутися до квартальної забудови. Це дасть змогу зменшити частку висотного будівництва, ефективніше використовувати земельні ресурси та формувати активні перші поверхи. Саме такі принципи мають бути закладені в майбутню відбудову. Водночас будь-яке планування має відбуватися за активної участі громади. Людей потрібно залучати до процесу ще на ранніх етапах планування та ухвалення рішень.
У профільному комітеті зараз працює робоча група над підготовкою до другого читання законопроєкту «Про основні засади житлової політики». Також планується робота над законопроєктом про соціальне житло.
Житлова політика — це насамперед про людей та їхні потреби, а не про будівництво. Міністерство, відповідальне за житлову політику, має зосереджуватися на забезпеченні людей житлом, а не на отриманні прибутку від будівництва.
