Темою Українського урбаністичного форуму-2023 був «Спільний дім». Подія була сфокусована на відновленні українських міст з особливою увагою до теми житла та житлової політики. Право на адекватне житло — це невід'ємне право людини. У багатьох країнах житло є частиною соціального контракту між державою та суспільством. Це означає, що держави беруть на себе зобов'язання створити такі умови, щоб усі люди могли мати якісне, фінансово доступне та комфортне житло. Стаття 47 Конституції України гарантує право на житло і наголошує, що саме держава повинна створювати умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Житловій політиці та можливостям її оновлення було присвячено національний круглий стіл на Урбанфорумі-2023. До нього долучилися українські та міжнародні організації та інституції, зацікавлені у розвитку житлової політики. Модерувала дискусію Анастасія Боброва — старша аналітикиня Cedos, координаторка Українського урбаністичного форуму. Вона почала зі вступного історичного зрізу процесів, що стосуються соціального житла у міжнародному досвіді, й окреслила виклики сучасного українського контексту.
«Якщо ми поглянемо на історію соціального житла, то протягом багатьох століть те, що ми можемо назвати соціальним житлом, надавали релігійні, благодійні організації або роботодавці. Однак уже з 19 століття дедалі більшу роль починають відігравати національні та місцеві органи влади. У багатьох західноєвропейських країнах сучасні системи соціального та доступного житла почали розвиватися після Другої світової війни, яка принесла з собою безпрецедентний масштаб руйнувань. Інструменти, які використовувалися для того, щоб збільшити кількість житла, відрізнялися, але важливу роль завжди відігравали місцеві органи влади. Вони самостійно будували житло або створювали такі умови, щоб інші організації, незалежні інституції могли це робити. Водночас ці незалежні інституції також мали керуватися радше суспільними, ніж комерційними інтересами. Попри ключову роль місцевих органів влади у цьому процесі, необхідною умовою завжди була включеність національного рівня, підтримка та лідерство з боку державних органів влади.
Різні країни мали різні підходи до того, як організовувати систему соціального житла. Однак принцип був і залишається єдиним — гідне житло за доступну ціну для кожного та кожної. Так поступово почали формуватися політики щодо соціального житла. Важливо зазначити, що сьогодні під терміном “соціальне житло” можуть мати на увазі різні інструменти. Коли ж ми вживаємо його зараз, то використовуємо його як парасольковий термін, що означає орендне житло за цінами нижче ринкових.
У деяких країнах — наприклад, у Нідерландах — соціальним житлом переважно володіють житлові асоціації, які не є пов'язані ні з національними органами влади, ні з місцевими. Житлові асоціації є незалежними інституціями, які діють за певними правилами, а також можуть отримувати підтримку від органів влади. В інших країнах — наприклад, у Чехії — соціальним житлом переважно володіють муніципалітети.
Важливе розрізнення між соціальним, доступним і комерційним житлом, полягає в тому, що комерційне житло розподіляється відповідно до платоспроможного попиту. Соціальне житло розподіляється відповідно до потреби. Що це означає? У когось є можливість придбати сімнадцятикімнатну квартиру у центрі Вінниці. Але це не означає, що ми як суспільство повинні створювати умови для того, щоб цю можливість задовольнити. Це не означає, що ми повинні виділяти землю у центрі міста для того, щоб побудувати таку квартиру. Проте якщо у людей є потреба в житлі і немає можливості, наприклад, купити собі житло за комерційну ціну, суспільство повинне створювати умови, щоби кожен і кожна мали дах над головою.
Повертаючись до України, у нас майже немає того, що ми називаємо соціальним житлом. У нас є фонди житла соціального призначення, тимчасового призначення, квартирами в яких володіють місцеві органи влади і які надаються в безоплатне користування. До початку повномасштабної війни у таких фондах було лише декілька тисяч квартир на всій території України. І зараз ці фонди не можуть відповісти на всю потребу в житлі, яка у нас є. Нам потрібні чіткі політики та стратегії, щоб розвивати таке житло. Зараз в Україні є стільки викликів у сфері житла, яких немає в жодній іншій європейській країні: безліч інфраструктури зруйновано, мільйони людей залишилися без даху над головою, і нам потрібно зрозуміти, як ми можемо ефективно реагувати на ці виклики.
Минулого року у проєкті Плану відновлення України, який розробляв уряд разом із громадськими організаціями, була зафіксована потреба в розвитку неприбуткового житла, яким можуть володіти як муніципалітети, так і приватні неприбуткові організації або кооперативи. Однак чітких кроків до втілення цієї ідеї поки що немає. Як ми бачимо житлову політику з цих різних перспектив і як ми можемо рухатися разом для того, забезпечити безпечний дах над головою для всіх і кожного?»
До розмови онлайн приєдналася Світлана Старцева — начальниця Управління житлової політики та благоустрою Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури. Вона зазначила, що найбільшим викликом стала масова приватизація житла після розпаду Радянського Союзу. Внаслідок цього більшість житла перейшла у приватну власність людей, які там проживали. Вона також розповіла про роботу Мінвідновлення над проєктом Закону «Про засади житлової політики», який має стати першим кроком у процесі оновлення житлового законодавства. Зміни в цій сфері необхідні, адже на сьогодні основним документом у сфері житла є Житловий кодекс, затверджений ще у 1983 році.
«Відтак коли війна поставила нас перед необхідністю прийняти нагальні рішення щодо розміщення внутрішньо переміщених осіб, ми опинилися перед фактом, що у нас немає житлового фонду, який ми могли б використовувати для цього.
Сьогодні нашим пріоритетом є створення нових підходів до забезпечення українців житлом, заснованих на міжнародних стандартах прав людини та зверненні до найкращих практик держав Європи. Це потрібно робити спільно з експертами міжнародних організацій та з урахуванням думки громадськості.
Спільно зі Світовим банком ми розглядатимемо державно-приватне партнерство у формуванні фондів доступного житла. Особлива увага, звісно, буде приділена реалізації прав вразливих категорій населення, а також гарантіям житлових прав військовослужбовців і родин тих, хто зазнав втрат. Усі процеси щодо вирішення житлового питання мають бути прозорі, має відбутися діджиталізація процесів обліку потреби в житлі».
Про можливості пільгового кредитування розповів Іван Парух — перший заступник Голови правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитла).
«Зараз основний фокус нашої діяльності — це забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб. Зважаючи на те, що видатки державного бюджету зараз направлені на статті бюджету, які передбачають захист нашої країни, ми сфокусувалися на роботі з міжнародними партнерами та донорами. Перший проєкт — це кредитування внутрішньо переміщених осіб за рахунок коштів німецького банку KfW. Перший іпотечний кредит, який в Україні був виданий нашою установою за кошти німецьких партнерів. Ми хочемо за кошти міжнародних партнерів надати можливість усім економічно активним внутрішньо переміщеним особам скористатися такою послугою як пільговий кредит.
Розробка та прийняття проєкту Закону “Про основні засади державної житлової політики” буде стартом нової житлової політики. І я хочу, щоб і громадськість, і державні інституції, і міжнародні партнери долучилися до розробки та до лобіювання цього проєкту».
З початку повномасштабної війни Вінниця прийняла 46 тисяч внутрішньо переміщених осіб, населення міста зросло до 405 тисяч людей. Про виклики та процеси, над якими працює місто, розповів Андрій Очеретний — заступник міського голови Вінниці.
«Щодо надання термінового житла для ВПО, Вінниця передусім обладнала гуртожитки й оновила простори для розміщення людей. Інше питання — це необхідність передислокації підприємств. 317 підприємствам із Харкова, Херсона, Запоріжжя, Донецької та Луганської областей вдалося переїхати до Вінниці. Ми створили реєстр, який зібрав у собі ці приватні підприємства. Ми бачимо 1680 новостворених робочих місць тільки від переміщеного бізнесу.
Якщо говорити про наші місцеві можливості, у нас з 2009 року працює програма “Муніципальне житло”. У квітні 2022 року вперше в Україні ми додали до цих категорій Збройні сили України, учасників бойових дій російсько-української війни, а також внутрішньо переміщених осіб. Уже два будинки будуються у Вінниці, один з них плануємо здати восени 2023 року. До цього житла є відповідні вимоги. Пріоритетами є безбар'єрність, доступність, інклюзія, енергоощадність і головне — безпека. Практично у всіх будинках передбачаємо підземні паркінги подвійного призначення. Ми відмовилися від газу в муніципальному житлі, перейшли на електрику та заохочуємо встановлення сонячних станцій».
Фіона Аллен — Senior Development Officer, Управління Верховного комісара ООН у справах біженців (УВКБ ООН):
«У процесі, коли Україна буде розробляти відповідні політики, ми будемо долучатися і дбати про те, щоб враховувалися потреби вразливих верств населення, переселенців, тому що вони або переміщені, або зараз живуть у громадах, які підтримують їх і забезпечують доступ до базових послуг. Нам треба організувати доступне, адекватне житло, але не можна розробляти житлову політику в ізоляції. Необхідне залучення і врахування потреб та інтересів громад.
Ми маємо уникати практик, коли переселенців поміщають у гетто. Нам треба забезпечувати їм і надання базових послуг, і створення умов для надання таких послуг, і створення робочих місць. Для покращеної роботи нам потрібні дані про наявне житло, його стан, його правове становище. Ми маємо визначати, що відбувається у сфері житла і що потрібно змінити в державній політиці».
Норвезька рада у справах біженців працює в Україні вже 12 років, а в міжнародному контексті існує 77 роки. Роберто Віла-Сексто, директор представництва в Україні, окреслив основні напрямки роботи гуманітарної організації. Один із напрямів — це правова допомога, особливо в контексті житла та права власності.
«Ми працюємо над платформою, яка координує зусилля і пов'язує те, що ми робимо, з іншими ініціативами — не лише міжнародними, а й національними організаціями, особливо з громадянським суспільством, з неурядовими організаціями та іншими, які існують в Україні.
Спільно з Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури ми працюємо над розробкою житлової стратегії для ВПО в Україні і над розробкою проєкту Закону “Про основні засади державної житлової політики”. Крім цього, ми також зосереджуємося на тому, щоб надавати термінову допомогу. Це ремонт житла — покинутого житла, де можуть проживати переселенці. Ми підтримуємо деякі місця компактного проживання та університетські гуртожитки.
Доступність житлової політики означає системний доступ до підтримки через цифровий реєстр, який надавав би інформацію щодо пошкоджених будівель. Житловий кодекс має бути різноманітним, торкатися всіх питань: яким має бути соціальне житло, проблеми щодо оренди, можливості об’єднання власників житла».
Світовий банк є одним із ключових гравців у відновленні. Попри те, що зараз видається найбільш слушний час для формування стратегії житлової політики в Україні, існує необхідність короткострокових термінових заходів для підтримки постраждалого від російської агресії населення, а саме допомоги у відновленні пошкодженого майна. Як зазначає Олександра Шатирко, спеціалістка з питань соціального розвитку у Світовому банку, відповідно до оцінки, спільно проведеної урядом України, Світовим банком, ООН та Європейською комісією, було визначено, що близько дві третини пошкодженого житла можна відновити у короткостроковій та середньостроковій перспективі.
«У довгостроковій перспективі важливо зважати на дії, які націлені на створення сучасної держави — низьковуглецевої, кліматично стійкої, стійкої до природних лих і з практиками енергоефективності. Оскільки навантаження на державний бюджет велике, важливо залучати приватний сектор.
Необхідно здійснити аналіз соціально-економічних показників і демографічної ситуації у громадах. Від цього треба відштовхуватися під час планування відновлення на місцях. Житлова політика має також бути приведена у відповідність до актуального стану на місцях, аби і громади брали участь у її створенні. Ключовою у житловій політиці є людина. Держава повинна відповідати на вразливість населення, забезпечувати інклюзивність політик, а також добробут населення.
Враховуючи важливість децентралізації та її реформи, на національному рівні було би чудово визначити чіткі ролі та сферу відповідальності органів самоврядування, бо на них покладено дуже серйозне навантаження. Це безпосередньо ведення Реєстру пошкодженого та знищеного майна, формування комісії щодо проведення оцінки зруйнованого майна, визначення компенсації постраждалому населенню. Необхідно сформувати програму щодо розвитку спроможності, розширити і поглибити експертизу щодо політики соціально-екологічних заходів, а також антикорупційних ризиків.
Зараз Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури працює над напрямами, що стосуються прозорості та діджиталізації. Це дозволить у майбутньому створити майданчик залучення громадян та отримання відгуків і поставити питання щодо негараздів».
Олександр Анісімов — керівник ГО «Нова житлова політика», дослідник просторового планування в університеті Аалто (Фінляндія):
«Розмова про житлову політику має бути сфокусована на механізмах, інституціях, які забезпечують реалізацію права на житло, будівництво цих будинків, публічне благо. Тільки коли ми говоримо про конкретні організації, координацію цих процесів, ми можемо справді прийти в цій розмові до чогось значимого.
Проблемним є те, що муніципалітети не можуть взаємодіяти з міжнародними фондами, щоб будувати соціальне житло. І держава в це не втручається. Крім цього, ми маємо абсолютно дисфункційну систему управління багатоквартирними будинками. Це соціальний, інфраструктурний, економічний колапс, який насувається на нас. У якийсь момент будинки почнуть падати безвідносно того, будуть у них влучати ракети чи ні.
Механізми створення соціального житла відомі, нам не треба перевинаходити їх — це механізми оборотних фондів, коли гроші не втрачаються з системи; механізми ефективної земельної політики на місцевому рівні, коли міста контролюють використання землі. Крім цього, потужне національне законодавство, що забезпечує операторів соціального житла, які не забирають кошти з цієї системи та працюють на публічне благо. Наостанок, звісно, урядовці, ефективні управлінці в державі — наприклад, у Фінляндії це люди, які зацікавлені у створенні соціального житла в країні, працюють з національними та місцевими коштами і фінансують величезні проєкти в інтересах усієї Фінляндії, а не лише окремих громад чи певних соціальних груп.
Доступне та екологічне житло має бути у зручних для життя районах міста. Для цього нам потрібно підсилювати спроможності місцевого самоврядування, створювати земельні банки і планувати свою територію. Нам потрібна законодавча рамка, національне врядування агенції житла, національний фонд житлового сприяння житловому будівництву, який буде зацікавлений у роботі з місцевими органами влади або неприбутковими компаніями, а також люди в муніципалітетах — спроможні ефективні управлінці, які зацікавлені і мають здатність реалізовувати проєкти. І, звісно, люди, які є в центрі системи, мають бути захищеними».
Іван Вербицький, директор аналітичного центру Cedos, звернувся до ключових викликів та проблем житлової політики:
«Ми говоримо про потребу в забезпеченні житлом так, ніби це щось скінченне, ніби ми можемо в якийсь момент вирішити цю проблему й жити в новому щасливому світі. Це ілюзія, радше варто шукати такі рішення, які будуть сталими та самовідтворюваними.
Один із викликів житлової політики — розпорошеність. Кожне міністерство та центральний орган виконавчої влади має свою житлову програму. Нам потрібно мати єдину державну житлову стратегію, якісь пріоритети, індикатори, розуміння, чого ми хочемо досягнути, щоби через 5 років ми могли оцінити ці досягнення.
Окрім цього, нам потрібні спроможні інституції, які будуть цю житлову політику втілювати. Це мають бути інституції на національному та місцевому рівнях. Мені виглядає так, що наразі в уряді також потрібно більше людських рук. І це виклик для держави, тому що немає грошей, аби збільшувати штат державних службовців. Проблема з житлом зросла, а ми намагаємося її вирішити тим же складом, яким ми її вирішували у попередні роки.
Ще одна важлива тема — оренда житла та захищеність прав орендарів. Коли минулого року ціни на оренду в західних областях зросли в 10 разів, то це також було проблемою системи. Існують дуже великі масштабні питання, на які нам потрібно відповісти. Чи пільгове кредитування — це той шлях, яким ми хочемо йти? Довгострокові пільгові кредити — які зобов'язання ми пропонуємо людям взяти на себе? Чи це найкращі шляхи, які ми можемо забезпечити?
Варто поміркувати про податки на нерухомість. У європейських муніципалітетах податок на нерухомість — це одна із ключових частин доходу місцевого бюджету. Ідея в тому, що муніципалітет вкладає гроші в розвиток інфраструктури, робить вам вулицю, громадський транспорт, будує культурний центр, хорошу школу. В результаті вартість вашої нерухомості зростає. Разом з податком ви повертаєте в міський бюджет цю додану вартість. В Україні муніципалітети не мають такого стимулу.
Теза про інклюзивність, яка стосується простору, важлива — щоб ви могли в будь-який спосіб потрапити у ваше житло. Однак важлива також соціальна інклюзивність, щоб ми не створювали гетто, щоби ми не мали окремих районів для багатих і бідних. В Україні муніципалітет не може регулювати, який відсоток житла в новобудовах має бути соціальним, комерційним або під оренду. Нам потрібно про це замислитись.
І остання проблема — бездомність. Існують великі обласні центри, де навіть немає притулків для бездомних людей. У таких містах люди не мають куди піти переночувати. По-моєму, це скандал, такого не може бути. Це якась базова інфраструктура про гідність, яку ми повинні всім забезпечити».
Чільна ілюстрація: Ганна Іваненко
