В Україні готується реформа соціального житла — один із ключових кроків у виконанні зобов’язань за програмою Ukraine Facility, відповідно до якої країна має отримати 50 мільярдів євро від Європейського Союзу до 2027 року. Після повномасштабного вторгнення Росії у 2022 році кількість внутрішньо переміщених осіб різко зросла, і проблема забезпечення соціальним житлом набула критичного значення. У її вирішенні Україну підтримують міжнародні партнери, зокрема Європейський інвестиційний банк (ЄІБ), який фінансує відповідні проєкти. Mistosite поспілкувався з віцепрезиденткою ЄІБ Терезою Червінською, відповідальною за діяльність банку в Україні, та старшим спеціалістом з міського розвитку Ґжеґожем Ґайдою про виклики та можливі рішення у сфері соціального житла.
Якою зараз є діяльність ЄІБ у сфері житла? На що вона спрямована? Які зараз основні пріоритети? З ким ЄІБ співпрацює в українському уряді?
Тереза Червінська: ЄІБ як банк Європейського Союзу відіграє ключову роль у фінансуванні проєктів соціального та доступного житла у різних країнах-членах, підтримуючи ті ініціативи, які покращують умови проживання та сприяють соціальній інтеграції. Сектор соціального житла в ЄС є дуже широким: десятки тисяч надавачів пропонують житло близько 100 мільйонам європей_ок, що становить 20% населення ЄС. Наша місія — надавати фінансову підтримку цьому сектору, забезпечуючи доступ до якісного житла для тих, хто цього потребує.
Враховуючи різноманітність цього сектору та потреб в окремих країнах-членах ЄС — і навіть у різних регіонах однієї країни — ЄІБ адаптує свої фінансові рішення, щоб вони відповідали конкретним вимогам позичальників. До цих позичальників належать муніципалітети, бюджетні та приватні надавачі соціального житла, фінансові посередники, а також приватні партнери в рамках публічно-приватних партнерств (ППП).
Наші цілі як банку ЄС відповідають ширшим цілям Європейського Союзу, зокрема у таких сферах як міський розвиток, соціальна й економічна згуртованість і дії щодо клімату. На практиці це означає, що наше фінансування підтримує житлові проєкти з хорошим розташуванням, які надають житло різноманітним групам населення, сприяють соціальній інтеграції й забезпечують довгострокову доступність житла.
В Україні ЄІБ активно співпрацює з Міністерством розвитку громад і територій з метою підтримки державних ініціатив у сфері соціального житла в рамках Програми раннього відновлення України з фінансуванням у 200 млн євро. Ця програма посприяла відбудові 25 підпроєктів соціального житла для потреб внутрішньо переміщених осіб (ВПО), зокрема після початку війни у 2014 році. На сьогодні успішно завершені сім із цих підпроєктів. На жаль, кілька проєктів були розташовані у районах, які постраждали від бойових дій, тому вони були призупинені через повномасштабне вторгнення у 2022 році. Однак виділені кошти були перенаправлені на інші підпроєкти на підконтрольних уряду України територіях. Нині кілька проєктів соціального житла перебувають на різних етапах будівництва у Полтавській, Донецькій та Запорізькій областях.
Крім того, зараз і до кінця січня 2025 триває прийом заявок у рамках нашої Програми відновлення України ІІІ. У рамках цієї ініціативи громади у Дніпропетровській, Кіровоградській та Черкаській областях можуть подаватися на фінансування будівництва, перебудови чи капітального ремонту будівель соціального житла.
Що ж до подальших перспектив, ЄІБ тісно співпрацює з урядом України та Європейською Комісією в роботі над двома новими проєктами соціального житла. Перший із них зосереджується на енергоефективній відбудові пошкоджених війною багатоквартирних будинків, а другий має на меті розробити нові рішення у сфері соціального житла. Ці ініціативи покликані як відбудувати наявну інфраструктуру, так і створити нові, сталі варіанти житла, забезпечивши довгострокову доступність житла для тих, хто найбільше цього потребує.
З якими проблемами стикався ЄІБ, коли почав фінансувати соціальне житло в Україні на початку повномасштабного вторгнення?
Ґжеґож Ґайда: Проблеми з фінансуванням соціального житла в Україні не виникли лише з початком повномасштабного вторгнення — вони мають глибше коріння. Після реформ 90-х років житловий фонд в Україні майже повністю перейшов з державного сектору у приватний. А соціальне житло переважно є державним або житлом, яке здають в оренду нижче ринкової ціни спеціалізовані, соціально орієнтовані установи чи організації.
Що ж до спеціально виділеного соціального житла, в Україні не було необхідних інституційних рамок або організацій, які могли б позичати на це гроші. Не було й розроблених на достатньому рівні проєктів, готових для фінансування. Більше того, не було навіть законодавства, яке визначало б осіб, які повинні мати доступ до соціального житла, критерії оренди такого житла чи пріоритетність доступу. Не було законів, які визначали б рівень орендної плати і юридичні, операційні та фінансові рамки для такого типу житла і його надавачів.
Чи можете розказати, які проблеми могло б вирішити в Україні хороше соціальне житло?
Ґжеґож Ґайда: Якщо подивитися на країни Західної Європи, де сектори соціального та доступного житла добре розвинені, то ми бачимо, що воно сприяє вирішенню таких проблем:
- надає доступ до житла молодим людям, які прагнуть виїхати з дому батьків і створити нові сімʼї;
- приваблює ключових працівни_ць, таких як учитель_ки, лікар_ки, мед_сестри, працівни_ці державних підприємств, які займаються наданням критично важливих державних і соціальних послуг населенню;
- знижує вартість житла загалом, завдяки чому воно стає більш доступним для всіх;
- допомагає знизити час, витрачений на добирання до роботи, адже доступне житло не повинне будуватися далеко від центру міста. Це важлива тема, адже житло, побудоване далеко від центру, означає, що в майбутньому місту доведеться будувати всю необхідну інфраструктуру для тих, хто там живе. Така інфраструктура, зокрема школи, клініки, різні комунальні послуги та громадський транспорт, призводить до дуже високих витрат, які повинен покривати муніципалітет. З економічної точки зору це називають зовнішніми витратами субурбанізації.
Як зробити соціальне житло фінансово стабільним і запобігти його збитковості? Хто повинен управляти таким житлом?
Ґжеґож Ґайда: Власне, це питання стосується ключового аспекту, який відрізняє життєздатний сектор соціального житла у Західній Європі від того, що громадян_ки України можуть памʼятати з радянських часів. У СРСР надавачі такого типу житла, ЖЕКи, не керувалися жодними економічними принципами. Їхня діяльність була спрямована передусім на контроль над суспільством, а не на ефективне управління житлом. На противагу цьому, у Західнії Європі від надавачів соціального житла очікують, що вони будуть покривати свої операційні витрати. Вони не мусять отримувати прибутки, але повинні покривати витрати, повʼязані з обслуговуванням і утриманням будівель у їхній власності. Завдяки цьому обслуговування соціального житла не є тягарем для міських бюджетів, а самі будівлі утримуються в хорошому стані.
Але це питання є глибшим. Приклади найкращих практик із таких країн як Франція, Німеччина, Нідерланди — де ми надаємо суттєву частку нашого житлового фінансування — показують, що до успіху та фінансової сталості сектору соціального житла докладаються кілька взаємоповʼязаних елементів:
- Житло надається в оренду широкій і різноманітній групі людей, і орендна плата диверсифікована залежно від доходів орендар_ок. Це не лише сприяє фінансовій сталості, а й запобігає сегрегації.
- Існує публічно спонсорована установа — фінансовий посередник, яка отримує кошти з приватних заощаджень чи ринків капіталу й перетворює їх на дуже довгострокові позики (до 25–50 років), які використовуються для будівництва такого житла. З таким фінансуванням стає можливим повернення цих позик з низьких орендних плат, які сплачують орендар_ки, без збільшення державного боргу.
- Надавачі житла зазвичай отримують землю під забудову безкоштовно й не повинні виплачувати жодних дивідендів. Крім того, вони дуже рідко продають житло, яке вони побудували в минулому, адже дохід від здачі в оренду «старих» помешкань допомагає фінансувати будівництво «нових».
Нещодавно заступниця міністра розвитку громад, територій та інфраструктури Наталія Козловська оголосила, що скоро буде запущено пілотний проєкт соціального житла у 15 громадах за підтримки ЄІБ. Яка концепція цього пілотного проєкту, за якою моделлю функціонуватиме це житло, хто може претендувати на проживання у ньому, яке законодавство регулюватиме таке житло? Які громади братимуть у ньому участь, яка сума фінансування?
Ґжеґож Ґайда: Можу підтвердити, що до нас звернулося це міністерство, і ми обговорюємо цю ініціативу. Однак ще надто рано повідомляти конкретні деталі. Наша мета — орієнтуватися в цьому проєкті на найкращі європейські практики. Крім того, ми прагнемо використати фінансовий механізм, який буде включати довгострокові позики від Європейського інвестиційного банку та гранти від Європейського Союзу.
Яку модель соціального житла пропонує ЄІБ, зокрема в аспектах фінансування й управління?
Ґжеґож Ґайда: На цьому етапі розвитку ми б рекомендували Україні розглянути модель компаній соціального житла у власності муніципалітетів у формі комунальних підприємств, які надавали б житло в оренду за доступну плату.
Як соціальне житло в рамках цього конкретного проєкту буде вписуватися у рамки законопроєктів, над якими зараз працює уряд, зокрема проєкту Закону «Про основні засади житлової політики» та проєкту Закону «Про соціальне житло»?
Ґжеґож Ґайда: Європейський інвестиційний банк був однією з міжнародних фінансових установ, які запросили до коментування законопроєкту «Про основні засади житлової політики» на етапі його розробки. Будь-який проєкт житла, який фінансуватиме ЄІБ, повинен буде відповідати цьому закону.
Щодо законопроєкту «Про соціальне житло» з нами не консультувалися.
Яка ваша загальна оцінка законопроєкту «Про основні засади житлової політики», текст якого вже є у публічному доступі?
Ґжеґож Ґайда: Ми розглянули ту версію законопроєкту, яка була подана на затвердження Кабінету Міністрів перед поданням у Верховну Раду. На той момент наша оцінка була позитивною.
Які найкращі практики житлової політики могла б зараз перейняти Україна? Будь ласка, наведіть приклади інших країн, які за допомогою ЄІБ мають самостійну систему сталого соціального, доступного житла?
Ґжеґож Ґайда: Житлові системи в різних країнах ЄС є дуже різноманітними, але є певні спільні принципи, які можна вважати найкращими практиками. А саме:
- Житло мають надавати соціально орієнтовані, неприбуткові організації, націлені на довгострокову роботу й постійне будівництво та ремонт свого житлового фонду.
- Житло має бути доступним широко визначеній групі людей, так щоб критерії для претендентів покривали від 40 до 70% населення.
- Слід зосередитися на будівництві великого фонду соціального та доступного житла, адже тут надзвичайно важливим є ефект масштабу. В ідеалі публічне житло повинне становити щонайменше 10–20% сукупного житлового фонду.
- Роль національного уряду має полягати в регулюванні, зборі та аналізі даних, встановленні політик і наданні централізованого джерела довгострокового фінансування. Однак реалізація має якомога більшою мірою відбуватися на рівні місцевої влади — з дотриманням принципу адекватного масштабу діяльності.
- Орендна плата, яку сплачують орендар_ки, має бути доступною та диверсифікованою, щоб забезпечити фінансову стабільність надавачів житла.
- Суспільство має бути суттєво залучене у прийняття рішень, повʼязаних із соціальним і доступним житлом, і ці рішення слід приймати у якомога прозоріший спосіб.
Тут має бути галерея № 1
У межах Європейського Союзу країнами, де діяльність ЄІБ найбільш активна, є країни Західної Європи, що вже мали розвинені системи соціального та доступного житла ще до заснування ЄІБ. Серед інших країн ЄС я хочу навести як приклад Польщу. Протягом вже понад 10 років ми фінансуємо нову сучасну систему публічного житла у Польщі, яка, на нашу думку, може бути дуже актуальною для України — з обмовкою, що цей процес в Україні мусить бути значно швидшим, враховуючи гостру потребу в житлі.
Крім того, ми нещодавно завершили Програму технічної допомоги в одному з найбільших міст Центральної Європи. Нині у нас тривають дорадчі програми з Латвією та Чехією, а багато інших програм перебувають на стадії підготовки.
Переклад з англійської: Роксолана Машкова.
Ми підготували це інтерв'ю за підтримки Житлової ініціативи для Східної Європи (IWO e.V.) та Міністерства зовнішніх справ Німеччини (Auswärtige Amt, AA).
