Різні підходи до створення житла є результатом використання різних урядових інструментів, різних фінансових та інвестиційних механізмів, житлових політик і підходів до землекористування. Усталені планувальні інструменти задають просторові рамки для створення соціального чи доступного житла, що може мати різні організаційні форми. В Україні майже немає ринку довготривалої оренди і панує так званий «сірий ринок» недокументованих домовленостей щодо оренди, в яких права як власни_ць житла, так і орендар_ок незахищені (The World Bank 2015: 125).

Домоволодіння в Україні часто розглядається як засіб для збереження приватних заощаджень, а нерухомість як один із основних інвестиційних інструментів серед приватних домогосподарств. В Україні частка житла у приватній власності наближалася до 94% у 2010 році. Водночас пропозиція нових об’єктів у доступну оренду була досить обмеженою і становила близько 2,5% (2015: 125). Цікаво, що, згідно з дослідженням Cedos, «90% тих, хто бажає і потребує змінити житлові умови, не мають достатньо коштів для цього, хоча дві третини з них сподіваються таки придбати житло».

У багатьох країнах Західної Європи велика частка населення проживає в орендованому житлі (статистика з Housing Europe 2015 та Sotomo 2017):

  • Швейцарія: 5% — неприбуткове житло, 58% — приватна орендна, 37% — приватна власність;
  • Німеччина: 4% — соціальна оренда, 50% — приватна оренда, 45% — приватна власність;
  • Данія: 49% житлового фонду утворює оренда, 51% — приватна власність;
  • Франція: 17% — публічна оренда, 22% — приватна оренда, 58% — приватна власність;
  • Нідерланди: 33% — соціальна оренда, 7% — приватна оренда, 60% — приватна власність;
  • Фінляндія: 14% — соціальна оренда, 16% — приватна оренда, 67% — приватна власність.

У цьому матеріалі ми спробуємо відповісти на декілька ключових запитань. Як містам вдається створювати велику кількість доступного та якісного житла? Які інструменти міста використовують для того, щоб розвивати неприбуткові житлові моделі? Яку роль відіграють кооперативи та «баугрупи» в диверсифікації ринку житла? Врешті, які альтернативні моделі власності житла можуть мати потенціал для України?

Соціальне житло — доступне житло

У різних контекстах поняття «соціальне житло» має різне трактування, і термінологія соціального житла визначається на національному рівні. У 2015 році UNECE розробила рамковий документ, націлений на дослідження соціального житла, тенденцій, проблем і моделей соціального житла в Європі у понад 50 країнах, і дійшла такого висновку:

«Соціальне житло» не має єдиного визначення — це, по суті, ключове слово, яке використовується для того, щоб уряди та зацікавлені сторони могли обмінюватися знаннями про ту частину системи житла, яка спрямована на задоволення потреб у житлі, яка підтримується державою та розподіляється через адміністративний процес і відрізняється від їхнього місцевого контексту (UNECE 2015: 14).

В Україні під «соціальним житлом» розуміють «житловий фонд соціального призначення — сукупність соціального житла, що надається громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту». Це передбачає пріоритезацію певних категорій населення при доступі до житла.

За даними 2015 року, черга на отримання соціального житла у Великій Британії налічувала 1,8 мільйона осіб, у Франції — 1,7 мільйона, в Україні — 1,17 мільйона осіб.

Читайте також:
Соціальне, тимчасове і кризове житло: з чим Україна зустріла повномасштабну війну

Доступне житло є більш відкритим терміном і передбачає різноманітні організаційні форми, включно з соціальним житлом, доступною орендою житла і доступним володінням (The Urban Agenda for the EU 2018). Існують три основні підходи до визначення того, як розуміти доступність житла: медіанний множинний метод, метод тягаря вартості та метод залишкового доходу. Найчастіше в німецькомовному контексті використовується метод тягаря вартості житла. Згідно з ним, житло є доступним, якщо домогосподарства витрачають менше 30% свого місячного доходу на житло (іпотечні платежі або орендна плата, ставки, податки, страхування домогосподарства, ремонт і технічне обслуговування, витрати на інші комунальні послуги).

Протягом останніх років в архітектурній практиці поняття «соціального житла» розширилося до «соціально орієнтованого та доступного житла для широких груп населення». Це означає, що таке житло може створювати не лише муніципалітет чи державні органи влади, а й інші гравці, зокрема соціальні інституції, житлові кооперативи, «баугрупи», синдикати орендного житла (Mietshäuser Syndikat), громадські земельні трасти (community land trust) або мікрофінансові установи.

Міжнародні дослідни_ці і практики_ні звертають увагу на важливість партнерств між публічним, приватним і некомерційним секторами для створення доступного житла. Така співпраця може стати відправною точкою в дискусії про доступне житло в Україні.

Кооперативи у Цюриху — доступне та якісне орендне житло зі сторічною історією

Кооперативне житло — це довгострокове орендне житло, яким управляють громадські об’єднання, що не отримують прибутку від цієї нерухомості. Ця організаційна форма передбачає такі правові умови, за яких майном володіє кооператив, а паї належать мешкан_кам.

Читайте також:
Розвиток кооперативних форм власності житла в Україні

Швейцарська модель житлових кооперативів має понад столітню історію. У 1907 році муніципальний кодекс Цюриха зобов’язав місто створити «дешеве та здорове житло». А вже з 1910 року почали виникати перші кооперативи, що були інструментом для захисту середнього класу від спекуляцій на ринку житла. Система створення доступного житла, яка з’явилася у 1920-х роках, регулювала роботу кооперативів за двома напрямками. З одного боку, муніципалітет створює міську інфраструктуру та гарантує будівництво житла для тих, кому воно потрібне. З іншого боку, кооперативи пропонують житло для містян_ок з низьким і середнім доходом (Hofer 2019: 24-25).

Земля, фінансування й архітектурні конкурси

У Цюриху 90% усіх квартир становить орендне житло. Нині некомерційний житловий сектор у Швейцарії, до якого належать житлові кооперативи, становить близько 5% від загального обсягу житла (див. Sotomo 2017: 13). Понад 120 кооперативів у Цюриху охоплюють 20% всього орендного фонду міста (див. Sotomo 2017: 13, також Hofer 2019: 25).

Цюрих підтримує розвиток кооперативного житла різними способами. Перш за все через зміни до законодавства — вони суттєво зменшили обсяги власного капіталу, які потрібні, щоби заснувати кооперативне житло. Місто надає необхідні кошти, а саме 6% власного капіталу, у формі позики, якої достатньо для отримання банківського фінансування. Крім цього, місто пріоритезує надання земельних ділянок кооперативам під житлову забудову в оренду на 100 років. Таким чином ділянки залишаються у власності міста, а кооператив має доступ до землі. Більше того, муніципалітет консультує забудовників житла та є учасником правління кооперативів.

Водночас кооперативи мають зобов’язання перед містом і укладають добровільний «контракт» між кооперативом як забудовником і муніципалітетом. Кооперативи розраховують орендну плату з огляду на собівартість (кошти на будівництво та утримання житла), а не на ситуацію на ринку. Крім цього, кооператив не може виводити прибуток, а лише інвестувати кошти в наявні або майбутні проєкти. Гонорари працівни_ць кооперативів (девелоперів) обмежені, а в разі розпуску кооперативу всі кошти потрібно передати на благодійні цілі, а право першочергового викупу такого житла має муніципалітет.

Цюрих надав кооперативам можливість будувати на муніципальній землі й тим самим започаткував процес підтримки якості проєктів через архітектурні конкурси. За десять років конкурси стали стандартом для житлового будівництва, а кооперативи в Цюриху стали синонімом високої якості житлового середовища. У 2016 році чотири з дванадцяти будинків, які отримали відзнаку за архітектурну якість, були кооперативами.

 

Орендне житло для всіх

Перші житлові кооперативи у Швейцарії об’єднували людей, які працювали на одному підприємстві (наприклад, працівни_ць залізничного транспорту або держслужбов_иць) або мали подібні інтереси чи потреби (наприклад, кооператив для сімей — Familien Genossenschaften) (див. Kozeny 1995:18). У відповідь на дефіцит житла у 1980-х роках і як результат активістської діяльності 1990-х нові житлові кооперативи, створені наприкінці 90-х у Цюриху, почали все більше орієнтуватися на створення якісного житла, доступного людям різного віку, з різним доходом і стилем життя. Ці кооперативи (наприклад, Wogeno, PWG Foundation, Karthago, Kraftwerk, Kalkbreite) орієнтувалися на тих, хто мали низькі шанси знайти житло на ринку.

Читайте також:
Сквоти в місті: житло, активізм, нерівність

Для Швейцарії оренда житла є широко розповсюдженою практикою. Кооперативне житло є одним із варіантів доступу до довгострокової та доступної оренди, який покриває високий запит на орендне житло. Ціна оренди кооперативного житла зазвичай на 30% нижча середнього рівня по місту, адже кооперативи не отримують прибутку від того, що управляють і володіють житлом.

Полегшує вступ до кооперативів у Швейцарії також можливість використовувати свій пенсійний фонд для забезпечення власного капіталу, який необхідно вкласти в кооператив для отримання частки. Деякі кооперативи також мають власні ініціативи, аби заохочувати вступ до них. Наприклад, Kraftwerk1 має внутрішній фонд солідарності, що покриває внески для людей з низьким рівнем доходу.

Наразі місто розглядає кооперативну модель як можливість вирішувати соціальні проблеми через створення доступного та якісного житла зі стабільним сусідством. Після виборів у 2021 році Цюрих планує збільшити частку неприбуткового орендного житла у місті до 33% у 2050 році.

Тюбінген і «баугрупи» — доступне домоволодіння на невеликих земельних ділянках

«Баугрупи» (нім. Baugruppe, англ. building group) або будівельні товариства — це один із видів колективного будівництва приватного житла, яке ініціюють і фінансують майбутні мешкан_ки. Витрати на будівництво таких проєктів зазвичай нижчі, бо майбутні мешкан_ки стають одночасно прямими власни_цями (чи орендар_ками) земельної ділянки та замовни_цями проєкту і будівельних робіт. Це дозволяє створювати доступне житло у приватній власності без інвестиційних посередників. Житло, створене будівельними товариствами, є унікальним відображенням побажань і можливостей ініціатор_ок будівництва. Кожен проєкт відрізняється за типом фінансування, архітектурними та просторовими підходами.

Колективне будівництво житла в Німеччині має багату історію, яка бере початок у культурі самодопомоги, що виникла в середині XIX століття. Місто Тюбінген у Німеччині є осередком інноваційних процесів, націлених на підтримку будівельних товариств і некомерційних забудовників. Його мета — створювати квартали з високою якістю житлового середовища для дуже різних користувач_ок. Центральним у так званій «моделі Тюбінгена» є надання земельних ділянок, які перебувають у власності чи під впливом міста, через конкурс на найкращий концепт, а не за логікою найвищої запропонованої ціни (нім. Konzeptvergabe, англ. сoncept tendering).

У пошуках найкращого концепту

Вже протягом кількох десятиліть місто Тюбінген використовує підхід концептуальних тендерів як альтернативний спосіб продавати земельні ділянки різним типам забудовників. Така процедура виводить на перший план якісні аспекти майбутньої забудови — наприклад, функціональне наповнення, соціальний мікс, охорону довкілля, очікувану якість архітектури та відкритих просторів. Для того, щоб забезпечити прозорість, вони застосовують матриці оцінювання, а концепція тендерної процедури зазвичай ділиться на два етапи: продаж землі та забезпечення якості. Формальності, необхідні для участі в концептуальному тендері, зведені до мінімуму — зазвичай тендерна документація охоплює кілька аркушів і є зрозумілою для людей, які не спеціалістами у сфері (BBSR 20: 75).

Читайте також:
«Підштовхувати на думання». Як у Гарварді використовують ігри для навчання архітекторів

З 1990-х років Тюбінген почав розглядати «баугрупи» як партнерів, з якими можна досягти найвищого рівня міського розвитку. Саме тому ціна на земельну ділянку у Тюбінгені є фіксованою для будівельних товариств (BBSR 2020). Зазвичай забудовникам нерухомості дозволяють конкурувати з «баугрупами» лише за умови, якщо вони є основними користувачами нерухомості або планують включати високу частку соціального житла у свій проєкт (BBSR 20: 75).

Відтоді цей підхід також застосовують до земельних ділянок, які не є власністю міста, а перебувають у приватній власності. Наприклад, у проєкті «Alter Güterbahnhof» у 2015 році земельні ділянки, продані за процедурою концептуальних тендерів, становили близько 25% загальної площі, а ціна за квадратний метр для загальної площі будівлі [gross floor area] становила від 180 до 450 євро (UN-Habitat 2020: 14). Також з 2015 року місто адаптувало процес концептуального тендеру для створення житлових проєктів для біжен_ок і тим самим створило умови децентралізованого розселення близько двох тисяч новоприбулих (BBSR 20: 83).

Ділянки для різних (невеликих) груп

Як правило, одна «баугрупа» будує від 10 до 20 квартир, а більші групи будують будинки для 30 чи 40 домогосподарств. При забудові великих ділянок створюється містобудівний проєкт, який ділить територію на менші ділянки під забудову. Різні групи можуть подавати заявку на ділянки, що відповідають їхнім потребам і можливостям. А місто розподіляє заявників з огляду на те, як вони зможуть створити сприятливі умови для добросусідства. Після того, як групи отримують землю, вони можуть будувати поруч одні з одними. Водночас місто займається питаннями парковки, інфраструктури та розробляє концепції для громадських приміщень.

У 2017 році місто Тюбінген запровадило нову програму «План дій для справедливого життя» (Handlungsprogramm Fairer Wohnen), яка визначає правила для нового житлового будівництва. Наприклад, ділянки в житлових районах, які є комунальною власністю, в центральній частині міста передаються в таких пропорціях:

  • 1/3 — під захищений сегмент житлового ринку та інноваційні житлові проєкти (включаючи «баугрупи» та кооперативи);
  • 1/3 — під особливо захищений сегмент ринку (субсидоване житло з зобов’язанням доступності ≥ 30 років або некомерційне житло з довгостроковою орендою);
  • 1/3 — для вільного ринку (включно з «баугрупами», індивідуальними інвестор_ками та забудовниками).

Місто — локомотив створення кооперативів і «баугруп»

Реформа децентралізації надала містам в Україні повноваження й автономію для розподілу ресурсів. Це відкриває можливість для міст розробляти місцеві політики та програми для підтримки пріоритетних напрямків розвитку, налаштовувати власні фінансові й управлінські моделі.

У контексті Цюриха та Тюбінгена важливу роль у підтримці житлових кооперативів і будівельних товариств відіграють міста. Адже саме місто створює умови для розвитку житлових форм, пріорітизує надання земельних ділянок і допомагає з містобудівними питаннями. Міста Цюрих і Тюбінген створюють умови для підтримки якості проєктів і розвивають свою спроможність впливати на приватні ділянки через низку інструментів: архітектурні конкурси, концептуальні тендери та контракти між містом і забудовниками, які фіксують критерії якості.

Практика архітектурних конкурсів у Цюриху зарекомендувала себе як ефективний механізм забезпечення високої якості проєктів. Департамент будівництва Цюриха займається організацією архітектурних конкурсів і аналізує подані проєкти: місто та кооперативи розробляють разом усі каркасні умови проєкту (техніко-економічне обґрунтування, програму, мікс квартир тощо), залежно від якості проєкту муніципальна рада погоджує або відмовляє в праві на забудову.

Досвід Тюбінгена показує, що укладання контрактів з будівельними товариствами є одним із засобів досягнення високого рівня містобудівної та архітектурної якості. Критерії, застосовані під час процесу відбору забудовників, спрямовані на досягнення конкретних визначених містом цілей і можуть бути застосовані при укладанні контрактів з іншими типами забудовників (див. BBSR 2020).

Формат Міжнародних будівельних виставок (IBA, нім. Internationale Bauausstellung, англ. International Building Exhibition) як неформальний інструмент планування також може мати великий потенціал для України. Муніципалітетам в Україні часто бракує рамок, необхідних для розробки якісних житлових проєктів, а такий формат як IBA надає простір для випробування нових процесів. Обмін досвідом між містами України та форматом IBA вже відбувається: місто Вінниця у співпраці з Міжнародною будівельною виставкою IBA’27 та Німецьким товариством міжнародного співробітництва (GIZ) почали процес пошуку моделі доступного житла для міста з обговоренням досвіду Цюриха, Тюбінгена та Відня. Також ідея IBA Ukraine була представлена в рамках панельної дискусії на Європейській конференції архітектурних політик і політик будівельної культури (European Conference for Architecture and Building Culture Policies).

Умови невизначеності

Довгостроковий горизонт планування було складно уявити в Україні і до початку повномасштабної війни, а зараз необхідно налаштовувати процеси в умовах невизначеності. Оскільки востаннє Швейцарія брала участь у воєнному конфлікті двісті років тому, нині вони можуть створювати кооперативне житло, що має потенційний життєвий цикл близько ста років.

Рухаючись у напрямку диверсифікації житлових можливостей, Україні доведеться займатися питанням законодавчого підґрунтя на державному рівні, що регулюватиме правові й організаційні питання різних житлових моделей. На початку минулого століття Швейцарія та Німеччина розробила правові умови для впровадження і функціонування нових моделей житла на державному рівні, а міста, маючи високий рівень самоврядування, почали шукати свої підходи з урахуванням локальних викликів і потенціалів.

Також при розробці різних моделей житла необхідно враховувати тяжіння до приватної власності як феномен сучасної України та супутні ризики. Наприклад, на рівні розробки проєктів доступного приватного житла через будівельні товариства існують ризики, пов’язані з довгостроковістю планування: будівельні товариства зазвичай мають довгу тривалість процесу (близько семи років на створення ініціативи, пошук ділянки, розробку та імплементацію проєкту), а той, хто виходить з проєкту на етапі впровадження, ризикує отримати значні фінансові втрати.

Джерела

  1. Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) 2020: Baukultur for Urban Neighbourhoods Process Culture through Concept Tendering. Bonn: BBSR.
  2. Hofer, Andreas 2019: Utopian pragmatism — Grassroots urban movements rejuvenating the Swiss housing cooperative tradition. In: Ledent, Gerand/ Salembrier, Chloe/ Vanneste, Damien (eds.): Sustainable Dwelling Between Spatial Polyvalence and Residents’ Empowerment. Brussels: Presses universitaires de Louvain, pp. 23-47.
  3. Housing Europe (eds.) 2015: The State of Housing in the EU 2015. Brussels: Housing Europe, the European Federation for Public, Cooperative and Social Housing.
  4. Sotomo 2017: Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum. Grenchen: Bundesamt für Wohnungswesen.
  5. The Urban Agenda for the EU 2018: The Housing Partnership Action Plan. Brussels.
  6. The World Bank 2015: Ukraine Urbanization Review. The World Bank. United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) 2015: Social Housing in the UNECE Region Models, Trends and Challenges. Switzerland: United Nations.
  7. United Nations Human Settlements Programme (UN-Habitat): Urban Maestro Concept Tendering Procedures by Robert Temel.
  8. Universitätsstadt Tübingen 2020: Fairer Wohnen in Tübingen — Regelungen für den Wohnungsneubau. Universitätsstadt Tübingen.
  9. World Economic Forum 2019: Making Affordable Housing a Reality in Cities. Switzerland: World Economic Forum.

Публікація підготовлена в рамках аналітично-дискусійно ініціативи Re.Housing for Ukraine.

Публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу та Чорноморського фонду регіонального співробітництва. Її зміст є виключною відповідальністю аналітичного центру Cedos і не обов’язково відображає позицію Європейського Союзу та Чорноморського фонду регіонального співробітництва.

Поділитися текстом