Ми завершуємо публікувати серію матеріалів Єгора Власенка «Відступ держави: лібералізація житлового ринку в Україні». Ця публікація була підготовлена протягом періоду навчання автора на Магістерській програмі з урбаністичних студій в Університеті Мальме завдяки стипендії Swedish Institute (SI).

Всі дослідники житлової політики у світі б’ють на сполох, передрікаючи майбутнім поколінням життя за скрутніших житлових умов, зависоких орендних ставок та ще глибшого соціального розшарування у міському просторі. Чи мають до цього відношення іпотечна криза у США та неоліберальна житлова політика? Чи стосуватимуться України ці сумні прогнози? Чим пояснюється динаміка цін на ринку житла в країні, і хто може на неї вплинути? Деякі факти та роздуми про це спробуємо навести у третій частині публікації про відступ держави з житлового ринку в Україні.

Із приходом глобальних фінансових потоків до ринків житла через іпотечні кредити та їх сек’юритизацію, житлова система стала основою багатьох національних економік, а також базовим елементом глобальної фінансової системи. Стале подорожчання житла у 1990-х та на початку 2000-х рр. зробило житло одним з основних засобів для збагачення (Smith & Searle, 2008) та спрямувало створений через іпотечне кредитування капітал на споживання (Ong et al., 2013). Очевидно, що зростання ролі ринків житла припало на період послаблення ролі держави та відхід від державної політики загального забезпечення житлом у 1980-ті, що відбувалося паралельно із загальною лібералізацією ринків, запущену через «рейганоміку» в США та «тетчеризм» у Великобританії (Smith, 2014). З огляду на це, житлова приватизація в Україні має розглядатися як частина цього глобального руху, що вплинув на економічну та соціальну політику часів «перебудови» в СРСР та подальші ринкові реформи, що продовжилися в незалежних державах після розпаду СРСР. Однак, слід також розрізняти приватизацію та комодифікацію житла, що, за Сагером (2011), є пов’язаними, але істотно різними явищами.

Для того, щоб отримати вигоду від приватизації, недостатньо просто передати житло в руки приватних власників (Sager, 2011), як було доведено прикладом Стаханова, згаданому в попередній частині цієї статті. Зазвичай, започаткування ринку житла вимагає появи нового типу кредитних інституцій, які обслуговуватимуть та забезпечуватимуть діяльність цього ринку і ліквідність на ньому. Як було наочно продемонстровано періодом, що передував глобальній фінансовій кризі 2008-го р., подальша фінансова лібералізація роботи кредитних інституцій, пов’язаних з житлом, підігріта загальним ринковим зростанням, створила умови для «ідеального шторму» для масового придбання житла у власність, користуючись дешевими кредитами, гнучкими умовами іпотеки та послабленими регуляторними режимами (Ong et al., 2013).

Важливо окреслити загальні риси цих нових житлових ринків. На відміну від традиційних неокласичних підходів до ціноутворення, що допомагали пояснити динаміку цін на житло у минулому, нові ринки житла вочевидь позбавлені такого актора, як «раціональна економічна людина» (Smith, 2011), що ускладнює застосування таких базових понять, як попит, пропозиція, конкуренція, ціна та цінність (Smith, Munro & Christie, 2005). Замість цього, майже повна комодифікація та маркетизація житла у містах, як вважається, сприяє його регулюванню за правилами неоліберальної ринкової системи (Sager, 2011), яку часто іронічно (а подекуди й серйозно) згадують в літературі як «злодія XXI століття» (Smith, 2014). Саме побічні ефекти функціонування даної системи зумовили глобальну фінансову кризу 2008-го, довівши, що ринки не є абстрактними економічними концепціями, а натомість є міцно прив’язаними до людської поведінки, моралі, керівних мотивів, цінностей та емоцій (Smith, 2014). Все це впливає на природу ринків, зумовлюючи їх залежність від суспільних інститутів, радше ніж від суто раціональної конкуренції.

Якими ж є головні риси неоліберальних житлових ринків? По-перше, неоліберальна ідеологія тяжіє до пріоритету економічних аспектів житла над його соціальними аспектами, що суперечить ідеї соціального житла та європейській моделі соціальної держави вцілому. Це також стосується переносу центрів прийняття рішень щодо планування та обслуговування житла від державних агенцій до приватного сектору, який керується ринковими показниками при розподілі ресурсів для цих задач.

По-друге, неоліберальна трансформація міст спричиняє джентрифікацію, якій, за Сагером (2011), можна дати наступне загальне визначення: «процес зміни мешканців території, в ході якого новоприбулі мешканці належать до вищого соціально-економічного прошарку, ніж попередні». Також джентрифікація відома як «нова колонізація» центрів міст середнім класом, представники якого часто є членами елітних глобальних груп, названих Р. Флорідою (2005) «креативним класом». Зокрема, джентрифікація пов’язана з неоліберальною регенерацією міських територій, наприклад пожвавлення міського життя в історичному центрі міст Північної Америки, куди поступово повертається з передмістя середній клас. Найбільшою загрозою джентрифікації є витіснення місцевих жителів з територіальних громад внаслідок підвищення орендних ставок та відсутності доступного житла в тому ж районі.

По-третє, у неоліберальному місті відновлюються архаїчні просторові ознаки соціальної стратифікації, наприклад через встановлення фізичних бар’єрів, що розділяють мешканців певного району. Популярність закритих спільнот (gated communities), що складаються з представників певної гомогенної соціальної групи, сприяє сегрегації населення та створює хибне відчуття захищеності всередині спільноти, що в реальності досягається коштом марґіналізації та стигматизації інших спільнот, розташованих «по той бік паркана». Важливо, що ці практики соціального витіснення зазвичай спростовуються і не визнаються (Sager, 2011), натомість ухил в риториці «за» закриті спільноти робиться на перевагах подібного способу життя, а не на їх побудові, що знищує соціальні контакти із зовнішнім світом. Нарешті, у таких спільнотах публічний простір часто стає об’єктом приватизації, що руйнує соціальний ефект жвавого міського життя та спілкування, описаний Джейн Джейкобс.

У той час як наслідки лібералізації житлової політики в Україні на первісну приватизацію житла є очевидними, важливо проаналізувати подальший вплив цієї політики на новосформований ринок житла 1990–2000-х рр., до і після глобальної фінансової кризи, що мала суттєві наслідки для економічної ситуації в Україні. Після періоду економічної скрути та кількох хвиль девальвації гривні у 1990-ті рр., макроекономічна ситуація дещо стабілізувалася, що зробило можливим поступове економічне зростання та повільне, але тривале збільшення реальних доходів громадян. Цей період економічного відновлення та швидкого розвитку ринку споживчих товарів та послуг не залишився непоміченим міжнародними банківськими структурами, багато з яких прийняли рішення виходити на український ринок із рядом фінансових послуг, зокрема з пропозиціями іпотечного кредитування.

До того ж, економічне зростання дозволило подолати апатію на ринку нерухомості та розпочати комерційні девелоперські проекти у ключових містах, таких як Київ, Одеса, Дніпропетровськ та Харків. Нові фірми швидко відійшли від ініційованих державою житлових проектів та перемкнули свою увагу на індивідуальних інвесторів та фінансові інституції, виходячи на ринок із пропозиціями житла, що здавалися привабливішими за будинки радянської епохи. Ця нова індустрія відчула потребу у новому будівництві, як у кількісному, так і у якісному відношенні. Як зазначалося, після десятиліть радянського модерністського містопланування велика частина громадян втомилися від сірих панельних будинків, збудованих за жорсткими нормативами, та забажали кращих стандартів житла. З іншого боку, вже наявний у 1990-х рр. дефіцит житла став дуже помітним на початку 2000-х рр. У 2003 р. середня жила площа на особу в Україні становила 21,6 кв. м у порівнянні з 40,5 кв. м у Німеччині (Giucci et al., 2007). Отже, придбання нового житла через іпотечне кредитування стало звичним і набуло певної популярності, поки процентні ставки залишалися відносно низькими.

Відродження ринку житла сприяло зростанню капіталізації приватизованого житлового фонду, роблячи його гарною інвестицією, особливо у випадку з великими містами. Тоді як повномасштабний ринок державного або приватного орендного житла так і не став реальністю, «чорний ринок» оренди сформувався майже одразу, частково скориставшись відсутністю регуляторних механізмів і частково обходячи їх. Оренда житла без укладання контракту, страхового договору і без сплати податків стала звичною практикою, зробивши орендний ринок «ринком продавця» і поставивши орендаторів у дуже вразливе становище. Однак, втоплені і списані витрати на капітальне будівництво за часів СРСР та безкоштовна приватизація дозволили формування орендних ставок в унікальних умовах, максимально наближених до прикладу ринку з підручника, що формується виключно балансом між попитом і пропозицією (визначальним фактором конкуренції ставало хіба що розташування житла). Важливо також зазначити, що подібний ринок оренди сформувався ще за часів СРСР як частина тіньової економіки, то ж збудовані на ньому раніше поведінкові звички було важко подолати.

Поява ринку житла, на якому можна заробити, сприяла формуванню ще однієї важливої риси української економіки в цілому — придбання житла стало найпопулярнішим способом інвестування надлишкового фінансового капіталу. Тоді як рівень ставок за банківськими депозитами був недостатньо високим у порівнянні із відсотками за кредити (Giucci et al., 2007), фондовий ринок залишався занадто крихким та непередбачуваним, а інвестування у цінні папери та майно за кордоном було зарегульованим, житло стало єдиним надійним способом реінвестувати прибутки. Зважаючи на те, що українське суспільство тяжіє до приватної власності, так само як Великобританія чи Австралія, суть таких інвестицій полягає в ефективному управлінні ризиками. Зокрема, у часи економічного зростання житло стає ліквідним товаром, тоді як за економічної рецесії та заморожування житлового будівництва, як це було у Стаханові, на перший план виходить функція житла не як товару чи інвестиції, а як укриття, прихистку до кращих часів.

Все перераховане, а також вплив побічних ефектів глобальної фінансової системи, призвело до перегрівання ринку житла у 2000-ні рр. У період між 2001 та 2007 середня вартість житла у Києві підвищилася у 8 разів в доларовому еквіваленті, заохочуючи подібне дорожчання і в інших містах. Чимраз більші ціни забезпечили додатковий попит на житло зі спекулятивними мотивами (Giucci, Kirchner & Voznyak, 2008). На наявність «бульбашки цін» на ринку житла у 2007–2008 рр. непрямо вказує цілий ряд індикаторів, від глибокого розриву між зростанням цін на придбання житла та орендними ставками до низької кореляції між підвищенням цін на житло та зростанням реальних доходів громадян (Giucci et al., 2007). Також, тоді як доля вакантних помешкань у старих будинках становила 2,34%, подібний показник у новобудовах досягав 8–11%, що підтверджує флагманську роль нового житла у цінових спекуляціях. Інший фактор, пов’язаний з іпотечним кредитуванням, вказує на те, що понад 40% угод про іпотечне кредитування у 2004 р. були укладені зі спекулятивними мотивами (із наміром перепродажу та/і перекредитування); подібний показник у 2006 р. досягав 60% (Giucci et al., 2007). Швидке здорожчання житла зумовлювалося також іншими факторами, такими як формування олігополій в індустрії житлового будівництва: у 2005 р. на цьому ринку в Києві домінували 7 компаній (Giucci et al., 2007).

Подібні зрушення на ринку житла слід також розглядати у зв’язку із формуванням спільноти професійних посередників на ринку житла. Зазвичай на ринку діє три типи посередників: ті, хто налагоджує обмін інформацією між продавцями та покупцями (наприклад, ріелтори), ті, хто визначає ринкову вартість майна (оцінювачі) та ті, хто опікується юридичною стороною угод (наприклад, нотаріуси) (Smith, Munro & Christie, 2005).

Хоча всі три професійні групи залишаються ще доволі молодими в Україні, вони, тим не менш, відіграли свою роль у перегріві ринку і, зокрема, сприяли включенню до ринку житла, збудованого в соціалістичні часи. Опубліковане дослідження поведінки професійних посередників в Единбурзі (Smith et al., 2005) може бути використане для пояснення ролі посередників в інтерпретуванні економічного та культурного капіталу, що міститься у житлі. До прикладу, респонденти, що взяли участь в дослідженні, часто описували ринок «як суб’єкт, що має власну волю», тоді як всі навколо лише можуть «слідувати за ринком» або «підлаштовуватися під ринкові умови». Професійна посередницька спільнота також ефективна протидіє випадкам «недооцінки» майна, заохочуючи продавців та орендодавців привести ціну «до нормального ринкового рівня» навіть у тих випадках, коли йдеться про житло, розташоване у старих будинках, які деградують. Ефект невизначеності довкола волатильності цін також сприяв отриманню більшої комісії посередниками.

Нарешті, однією з найважливіших рис сучасного українського ринку житла є його орієнтація на долар США як валюту для оцінки нерухомості та, в деяких випадках, для розрахунків. Після вибуху цінової бульбашки на ринку у 2008 р. падіння економіки сприяло девальвації гривні, що частково нівелювало ефект зниження цін на житло у доларовому еквіваленті. У більшості випадків еластичність коригування доларової оцінки до зміни реальних доходів чи умовах доступу до грошового капіталу (у гривні) була низькою чи, принаймні, таке коригування відбувалося повільно. Після падіння економіки та слабкого її відновлення на початку 2010-х рр., українська економіка пережила одну з найгостріших фіскальних та економічних криз в новітній історії у 2014–2015 рр. За відсутності цього разу яскраво вираженої цінової бульбашки, реакція цін на житло на девальвацію гривні та стрімке падіння реальних доходів була, в силу різних причин, доволі в’ялою. Серед причин цього можна вказати загальну недовіру до фінансових ринків, згортання іпотечного кредитування, низькі ставки на депозити у порівнянні з інфляцією тощо. Також, ми спостерігаємо ефект бідності, який раніше спостерігався у мономістах східної України, що полягає у відсутності ліквідності на ринку. Також треба враховувати інші фактори, такі як наплив внутрішньо переміщених осіб до великих міст внаслідок окупації Криму та військових дій на сході України.

Одним з найістотніших наслідків доларизації житлового сектору є ростуча недоступність житла. Цей ефект особливо помітний у середньостроковій перспективі. Наприклад, типова 50-метрова квартира у панельному будинку на лівому березі Києва могла коштувати 10-15 тис. доларів США у 1990-ті рр., що складало 7-8 річних середніх доходів. У 2003 ця ж квартира коштувала би близько 25 тис. доларів США, що складало б еквівалент 12-річного середнього доходу з урахуванням курсу долара США до гривні (5 до 1). На піку «цінової бульбашки» ціна на квартиру могла розігрітися до 120–150 тис. доларів США, і зрештою та могла з’явитися на ринку із цінником у 170 тис. Після колапсу бульбашки цін ринкова ціна зменшилася б на 60%, з урахуванням нового співвідношенням між доларом США та гривнею (8 до 1). Сьогодні таке помешкання коштувало б 50–60 тис. доларів США, після незначного здешевлення у доларовому еквіваленті у 2014–2015 рр. Приймаючи співвідношення курсів долару США та гривні на рівні 25 до 1, така ціна є еквівалентом середнього доходу за 25 років. Отже, поки інші фінансові інструменти є тимчасово недоступними, доларизація становить найістотнішу і найменш вдалу прив’язку ринку до світової фінансової системи.

Оскільки динаміка цін на ринку житла у 2000-ні рр. та поступова повна передача відповідальності за обслуговування житла у руки приватних осіб цілком вкладаються у неоліберальну парадигму, що спостерігається у всьому світі, інші її наслідки ми ще імовірно матимемо нагоду спостерігати в майбутньому. Зокрема, «закриті спільноти» (закриті комплекси) стають дедалі популярнішою пропозицією на ринку житла в Києві, надаючи «безпечний вихід» для середнього класу, що стикається зі зростанням злочинності, проблемами з паркуванням автівок та демографічними змінами внаслідок напливу внутрішньо переміщених осіб. У свою чергу, джентрифікація ще не стала загальновживаним поняттям в українському контексті, якщо не брати до уваги таку її форму, як хіпстеризація просторів. Наслідки джентрифікації наразі стримуються переважанням приватизованого житла в українських містах, що є менш уразливим до неї, ніж орендовані квартири. Втім, ознаки джентрифікації вже вбачаються у таких містах, як Київ, Львів та Одеса, зокрема в їх історичних центрах, залишених поза увагою в радянські часи. Джентрифікаційні мотиви також можна подекуди простежити в процесі регенерації міських територій, хоча вони важче втілюються у просторі українських міст через їх «егалітарне» соціалістичне минуле. Зважаючи на схожість житлових ринків у країнах з лібералізованою економічною системою, варто очікувати більш явного розквіту цих та інших глобальних трендів, коли економіка Україну знову увійде в новий виток зростання.

Література і посилання

  • Andersson, R. & Turner, L. M. (2014). Segregation, gentrification, and residualisation: from public housing to market-driven housing allocation in inner city Stockholm. [Digital version]. International Journal of Housing Policy, vol. 14 nr. 1 s. 3-29.
  • Baeten, G. & Listerborn, C. (2015) Renewing urban renewal in Landskrona, Sweden: pursuing displacement through housing policies, Geografiska Annaler Series B: Human Geography, vol. xx
  • Бережна А.Ю. Приватизація житлового фонду і формування ринку житлово-комунальних послуг // Комунальне господарство міст, науково-технічна збірка № 87, 2009
  • Букiашвілі В. О. ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА ЯК ЕЛЕМЕНТ СОЦІАЛЬНОЇ ПОЛІТИКИ ДЕРЖАВИ: АНАЛІЗ ВІТЧИЗНЯНОГО ТА ЗАКОРДОННОГО ДОСВІДУ // ЕКОНОМІКА БУДІВНИЦТВА І МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА, ТОМ 5, НОМЕР 3, 2009, с. 141-146
  • Chen, L. (2008). Challenges of Governing Urban Commons: Evidence from Privatized Housing in China. Conference Paper, Governing Shared Resources: Connecting Local Experience to Global Challenges, the Twelfth Biennial Conference of the International Association for the Study of Commons.
  • Florida, R. (2005). The Flight of the Creative Class, Harper Collins Publishing
  • Gentile, M. (2015) The «Soviet» factor: exploring perceived housing inequalities in a midsized city in the Donbas, Ukraine. Urban Geography, 36:5, 696-720, DOI: 10.1080/02723638.2015.1012363
  • Giucci, R., Kirchner, R., Voznyak, R. (2008). The Housing Construction in Ukraine: Reasons for the Current Recession and Policy Implications. German Advisory Group, Institute for Economic Research and Policy Consulting, Policy Paper Series.
  • Giucci, R., Kirchner, R., Yuzephovich, I., Suchok, I. (2007). The Housing Prices in Ukraine: Trends, Analysis and Recommendations for the Economic Policy. German Advisory Group, Institute for Economic Research and Policy Consulting, Policy Paper Series.
  • Glaeser, E. (2011). Triumph of the city: How our greatest invention makes us richer, smarter, greener, healthier and happier. Pan Macmillan.
  • Harvey D. (2012), Rebel Cities: From the Right to the City to the Urban Revolution, Verso Books
  • Kährik, A., Tammaru, T. (2010) Soviet Prefabricated Panel Housing Estates: Areas of Continued Social Mix or Decline? The Case of Tallinn. Housing Studies, 25:2, 201-219, DOI: 10.1080/02673030903561818
  • Magnusson, L. & Turner, B. (2008) Municipal Housing Companies in Sweden — Social by Default, Housing, Theory and Society, 25:4, 275-296, DOI:10.1080/14036090701657397
  • Marcuse, P. (2009) From critical urban theory to the right to the city, City: analysis of urban trends, culture, theory, policy, action, 13:2-3, 185-197,
  • Ong, R., Parkinson, S., Searle, B. A., Smith, J. S., Wood, G. A. (2013) Channels from Housing Wealth to Consumption, Housing Studies, 28:7,1012-1036, DOI:10.1080/02673037.2013.783202
  • Пинчак Л.А. Жилищный фонд Украины: состав, структура, статистика // Вестник МГСУ. 2013. No 9. С. 118–124.
  • Renaud, B. M. (1996). Housing Finance in Transition Economies: The Early Years in Eastern Europe and the Former Soviet Union. Policy Research Working Paper. The World Bank, Financial Sector Development Department.
  • Sager, T. (2011) Neo-liberal urban planning policies: A literature survey 1990–2010, Progress in Planning 76 (2011) 147–199
  • Сердюк Т.В., Кравчук Г.В. ОСББ як чинник реформування житлово-комунального господарства // Економічний простір, № 76, 2013
  • Smith, S. J. (2014) Neo-liberalism: Knowing What’s Wrong, and Putting Things Right, Housing, Theory and Society, 31:1, 25-29, DOI: 10.1080/14036096.2013.839277
  • Smith, S. J. (2011). Home Price Dynamics: a Behavioural Economy? Housing, Theory and Society, 28:3, 236-261.
  • Smith, S. J. (2011) Housing Economics: the Heterodox Experiment, Housing, Theory and Society, 28:3, 300-304, DOI: 10.1080/14036096.2011.599180
  • Smith, S. J., Munro, M. (2008) The Microstructures of Housing Markets, Housing Studies, 23:2, 159-162, DOI: 10.1080/02673030801959361
  • Smith, S. J., Munro, M., & Christie, H. (2006). Performing (housing) markets. Urban Studies, 43(1), 81-98.
  • Smith, S. J., Searle, B. A. (2008). Dematerialising Money? Observations on the Flow of Wealth from Housing to Other Things, Housing Studies, 23:1, 21-43, DOI: 10.1080/02673030701731225
  • Stryuk, R.J. (1996). Economic Restructuring of the Former Soviet Bloc. The Case of Housing. The Urban Institute Press, Washington DC. State
  • Statistics Service of Ukraine, ukrstat.gov.ua
  • The Right to Adequate Housing, Fact Sheet no. 21, UN Habitat
  • Tsenkova, S., Turner, B. (2004) THE FUTURE OF SOCIAL HOUSING IN EASTERN EUROPE: REFORMS IN LATVIA AND UKRAINE, International Journal of Housing Policy, 4:2, 133-149

Поділитися текстом

Facebook Twitter

Коментарі