Вітаємо друга «Сильних міст» (Strong Towns) Джошуа Маккарті, який працює в Urban Three. Він поділився з нами деякими неймовірними та пізнавальними картами від Urban Three. Ці карти демонструють катастрофічні наслідки парковок для наших міст.

Що робить наземні парковки такими руйнівними — так це те, що вони поглинають скінченний ресурс, не приносячи абсолютно жодної прямої фінансової користі. Ми в Urban Three займаємося місцевими фінансами. З цієї точки зору, стоянки — зокрема, ті просторі парковки, що прикрашають торгові ряди та мегамаркети — є мертвим вантажем. Усі місцеві уряди у містах, містечках чи округах мають обмежену площу землі, яку вони можуть розвивати. Те, як вони використають цей ресурс, має першорядне значення для їхньої здатності оплачувати свої рахунки. Податкові надходження — лише один із багатьох ресурсів, який марнується з кожним акром землі, відданим під бездіяльні автомобілі.

Цього року на честь паркування у Чорну п’ятницю (#BlackFridayParking; Чорна п’ятниця — п’ятниця після Дня подяки у США. З неї починається традиційний різдвяний сезон розпродажів. Термін «Чорна п’ятниця» вперше з’явився у Філадельфії і означав сильні пробки на дорогах в п’ятницю після Дня подяки. — Mistosite) я заглиблюся у схеми податкової ефективності на наших 3D-моделях і зосереджуся на впливі наземних стоянок. Ті з вас, хто знайомий із діяльністю Urban Three, впізнають це зображення як неймовірно поширену схему обсягу податку на нерухомість на кожен акр площі:

Ця модель захоплює тим, що, не знаючи, про яке місто чи країну йдеться, і не маючи уявлення про міську забудову, що лежить в основі цієї карти, все ж неможливо не знайти на ній діловий центр. (До речі, це Де-Мойн.) Так само легко знайти менші ділові центри-сателіти, нещодавно перебудовані ділянки та історичні райони. Зате важче знайти більш типові символи економічного розвитку. Чи можете ви знайти на цій моделі будь-який із трьох найбільших торгових центрів? Просторий офісний комплекс штаб-квартири Wells Fargo? Крамницю Bass Pro?

Вони зливаються із радіаційним фоном житлових передмість, їх затьмарює потенціал компактної забудови. Важливо мати на увазі, що це означає: акр площі мегамаркету чи торгового центру лише мінімально продуктивніший, ніж відокремлене житло скромних розмірів.

Будівлі такого типу не без причини розхвалюють як успішні. Вони часто зосереджують значну частку економічної діяльності спільноти, часто генерують більше податку на нерухомість з одиниці, ніж будівлі в діловому центрі. Однак, що призводить до цієї величезної невідповідності в ефективності — це їхня конфігурація. Парковки розбавляють суттєві суми податків, згенеровані такою забудовою, податково безплідним марнотратством. Якщо врахувати це марнотратство, можна побачити зовсім інакшу схему генерування податків.

Картографія марнування землі

З таких моделей ми можемо багато чого виснувати про тканину міста, а також можемо доповнити це розуміння кількома безпосередніми конкретними прикладами, але дані про площу супровідної землі в цьому проекті дали нам можливість більш безпосередньо порівняти ефективне використання землі з податковою продуктивністю. Ці дані кодифікують компоненти забудови, площі будівель, дороги та, що особливо важливо, парковки.

З часів Ноллі карти на кшталт цієї, що показують співвідношення між будівлями та незабудованою землею, використовували для розуміння того, як забудова переплітається і формує місце — те, що дехто називає тканиною міста. З використанням цих додаткових елементів ми можемо досліджувати карту більш збоченого типу — карту розподілу по місту стоянок, виділених тут яскравим червоним кольором. Давайте ближче поглянемо, як різні конфігурації будівель та парковок впливають на податкову ефективність у цьому прикладі міста Де-Мойн.

Територія ділового центру має найбільш щільну урбаністичну схему забудови та відповідає нерухомості з найбільшим податковим потенціалом. Зверніть увагу на співвідношення чорного та червоного вздовж смуги між річками завширшки в чотири квартали. До того ж, у цьому місці і мережа доріг найбільш передбачувана та неперервна. У цих кварталах майже весь доступний простір використаний під будівлі. Коротко кажучи, це відбиток міської території.

Що не вдається зобразити на такій карті — це сукупний ефект не просто покриття землі будівлями, а скупчення цих будівель. Переважна більшість забудови має лише кілька поверхів, якщо взагалі має поверхи. Компактна ж забудова використовує весь свій простір і ще трохи на додачу.

Ми знаходимо таку саму схему в менших масштабах навіть у скромній обстановці Головної вулиці. Зверніть увагу, як конфігурація кількох кварталів на цій схемі має глибокий вплив на податкову продуктивність. Це історична нерухомість, побудована до появи автомобілів та просторів для їх зберігання. Брак землі, яку можна забудовувати, заохочував забудовників максимально використовувати свої ділянки. Знову-таки, використання щонайменше 100% ділянки під будівлю — ключ до підвищення податкової продуктивності.

А тепер давайте зіставимо попередні схеми та висоту з рішуче орієнтованою на автівки забудовою. Це важливий комерційний коридор, розташований вздовж однієї з найбільших розв’язок. Він може похвалитися торговим центром, численними крамницями і чималим офісним кварталом. Обидва типи конфігурації мають значну кількість забудови і навіть відповідну кількість асфальту. Міський формат закріплює невеликі нерівномірні будівлі вздовж вулиці та ховає стоянки позаду них у менших кишеньках. Таку конфігурацію легко розпізнати як зосереджену на людях. Зосереджена ж на машинах модель максимально збільшує відстань між вулицею та будівлею і об’єднує паркувальні місця у великі скупчення. Модель у 3D чітко демонструє фінансові переваги створення зручностей для пішоходів, а не місць для зберігання автомобілів.

Повсюдний асфальт

Вражає та непокоїть те, наскільки навіть діловий центр міста обтяжений стоянками. Всі околиці серця міста з усім його потенціалом викладені голим асфальтом. Центр стоїть собі, як осяйний дохідний оазис посеред моря плоского асфальту. Наш дрібномасштабнй приклад також оточений своїм червоним кільцем.

Ще більше непокоїть те, що багато з цих парковок були побудовані на рештках незамінної історичної архітектури. Близькість цих червоних смуг до проектів великих шосе також невипадкова. Будівництво міських шосе — «сокира для м’яса», за знаменитим виразом Роберта Мозеса — зазвичай залишає шрам у вигляді зруйнованої нерухомості. Навіть у межах неушкодженого серця міста наявність стоянок впадає у вічі. Крім того, ця двовимірна репрезентація розглядає багатоповерхові парковки як будівлі. З точки зору податків на нерухомість багатоповерхова парковка — також будівля. Тим не менш, непокоїть те, скільки простору віддано самим лише автомобілям.

Податковий внесок голого асфальту

Одна з переваг 3D-моделювання полягає в тому, що воно дає нам можливість дослідити різні шари даних одночасно. Ми зазвичай зображаємо як висоту майна, так і його колір на основі податкової цінності на акр площі. Ми можемо більше заглибитися в питання парковок, зафарбувавши території відповідно до їхнього відносного вмісту. У цій моделі висота все ще представляє цінність на акр площі. Червоніші території мають вищу частку парковок, тоді як синіші — більше будівель. Для наших цілей ми знехтуємо іншими способами використання території на кшталт відкритих просторів і врахуємо дороги в частку парковок.

Результат, окрім того, що виглядає патріотично (очевидно, автор має на увазі те, що модель забарвлена в кольори прапора США — Mistosite), ще й доволі хаотичний, але, тим не менш, чітко демонструє перевагу «дуже синього» перед «дуже червоним» майном.

Зрештою, парковки — риса дизайну, що найбільше розбавляє податкову продуктивність забудови. Муніципалітети, для яких податки на нерухомість є джерелом життєвої сили, мають ставитися до парковок як до того, чим вони внасправді є — як до мертвого вантажу. На жаль, типовий підхід у нормативних базах більшості міст полягає в заохоченні такого марнотратства.

Статтю Strong Towns переклала Роксолана Машкова. Авторські права на всі зображення належать Urban Three

Ми хочемо стати кращими і потребуємо вашої думки.
Будь ласка, заповніть коротку анкету (гугл форма), це займе не більше 3 хвилин.
Дякуємо за співпрацю!

Поділитися текстом

Facebook Twitter

Коментарі