Для численних невдоволених у Сан-Франциско технологічний сектор — це бабай, чиєї присутності неможливо уникнути, як пишуть у The New York Times. Але монстр техносектору — це лише посередник, інструмент хаосу. Насправді ж боятися слід браку житла. І кошмар, що за ним стоїть — це інші люди.

Гамільтон Нолан із видання Gawker закликає Сан-Франциско прокинутися: у відповідь на статтю Девіда Стрейтфельда в Times Нолан стверджує, що проблема не в технологічному секторі — принаймні не в тому сенсі, як це змальовує Times. Проблема в тому, що в Сан-Франциско не бажають будувати житло, і — що ще гірше — мешканці міста невтомно працюють, щоб не допустити будівництва нового житла.

«Якщо ви поводитеся так, щоб не дати нікому іншому поселитися у вашому гарненькому містечку, бо у вас уже є де жити — це зовсім не прогресивність, — пише він. — Це жадібність».

І він має рацію. Хоча це і не істина в останній інстанції, однак існує консенсус, що саме брак належної пропозиції житла винен у житловій кризі, що проноситься по країні. А особливо брак нового житла розриває Сан-Франциско.

Але Нолан так і не спромігся зрозуміти суть проблеми.

Чи треба зносити всі справді гарні райони Сан-Франциско й будувати огидні скляні куби на тих місцях, де раніше стояли прекрасні будинки вікторіанської доби? Ні. Ви можете будувати нові будівлі в інших місцях.

Його поступка звучить резонно: звісно ж ми не маємо зносити «розфарбованих леді» Сан-Франциско («Розфарбовані леді» (англ. Painted Ladies) — будинки вікторіанської та едвардіанської доби, пофарбовані в три чи більше кольорів, які прикрашають чи виділяють їхні архітектурні деталі. — Прим. перекл.). Це поступка у відповідь на аргумент, якого ніхто не висуває — окрім тих мешканців Сан-Франциско, які проти нової забудови. «Можете будувати нові будівлі в інших місцях» — лейтмотив представників цієї групи.

Фото: Jeff Chiu/AP

Житлова криза — як регіональна, так і місцева проблема. Погляди на цю проблему з двох точок зору приводять до двох різних висновків про джентрифікацію та виселення. З регіональної точки зору, кожне місто довкола мегаполіса могло би будувати більше. І кожна нова одиниця житла докладається до пропозиції на житловому ринку та трохи зменшує тиск на нього.

Але з точки зору району все виглядає інакше. Районам, у яких будують менше, часто це прощають, бо вони красиві, чи історичні, чи багаті, чи могутні (а часто й усе це одразу). Брак нового будівництва в багатших районах створює тиск на менш багаті райони. («Можете будувати нові будівлі в інших місцях».) Цей тиск наростає, поки не вибухає в найбільш злиденних районах (див. приклад району Мішн).

Спершу давайте поглянемо, що насправді збудували в Сан-Франциско. Не дуже багато! З 2005 до 2015 року Сан-Франциско (місто та округ) побудувало 26 770 нових одиниць житла, згідно з даними про дозволи на житло, які наводить сайт Trulia. Це чверть від усього житла, збудованого на території метрополії (Сан-Франциско разом із передмістями), половина того, що було збудовано на території метрополії Сан-Хосе, і лише 17% усіх одиниць житла, побудованих по всій області затоки Сан-Франциско. Сумно.

І не те щоб Сан-Франциско в цьому дуже відстає від інших. Атланта та Бостон збудували лише кожне по 16% від усієї сукупності нових одиниць житла у своїх метрополіях за той самий часовий проміжок. Міннеаполіс та Вашингтон збудували 14% і 12% одиниць житла у своїх метрополіях, відповідно. З іншого краю спектру Сіеттл та Денвер якось примудрилися побудувати 30% і 31% одиниць житла у своїх відповідних метрополіях.

(Ці порівняння не дуже справедливі, адже в жодному з цих міст нема такої нагальної потреби в житлі, як у Сан-Франциско.)

Ось що на рівні району означає те, що Сан-Франциско не збудувало достатньо житла. Як пояснює Джон Мангін у «Новому зонуванні, що виключає» (The New Exclusionary Zoning), джентрифікація схильна переливатися через край:

[Д]жентрифікація та виключення тісно пов’язані на рівні району. Якщо район з високим попитом та високою вартістю житла не будує, забудовники та люди, що шукають житло, переходять у найближчі дешеві райони. Це збільшує попит та забудову і призводить до джентрифікації.

Оскільки мешканці дорогих районів з високим попитом зазвичай мають мобільність, гроші та доступ до інформації і влади, вони дуже успішно впливають на політику використання землі з метою не допускати новоприбулих. Вони захищають своє і зачиняють за собою ворота. (Нолан це усвідомлює.) Тож забудова високого класу, якій насправді й належить бути у престижних районах, зрештою витісняє дешевше, старіше та покинуте житло в непрестижних районах.

Як пояснює Рік Джейкобус у Shelterforce, будівництво нового житла будь-де — як доступних житлових резервів, так і пентхаусів — це плюс із точки зору регіону. Однак коли нові одиниці житла є пентхаусами в бідних районах, загальний регіон може процвітати за рахунок потенційної шкоди міському району.

Те, що відбулося в районі Саут-оф-Маркет (South of Market) та в деяких частинах Брукліна і те, чого бояться мешканці району Мішн (та решти Брукліна!) — це вклинення житла класу люкс у загалом злиденні райони. Ці престижні проекти різко змінили сприйняття цих районів: вони послали ринку чіткий сигнал про те, що в цих місцях безпечно — як у сенсі того, що тут безпечно для багатших мешканців, так і в тому сенсі, що тут безпечно робити інвестиції в житлову забудову. Навіть якщо ці проекти зменшили вартість оренди загалом по регіону, збільшивши пропозицію житла, вони мали більший вплив на зростання орендної плати в районах безпосередньо довкола себе, збільшивши попит.

Однак таке сигналізування відбувається і без розкішних пентхаусів. Якщо заборонити нове будівництво в престижних районах, забудовники перейдуть до непрестижних. Якщо не дозволити будівництво нових розкішних пентхаусів, покупці звернуться до вже наявного житла. Як описує Джейкобус, це «нова дилема планування: куди діти багатих?»

Нові багатії псують усе довкола, бо старі багатії вирішили не підпускати нових і близько до своїх районів.

 

Відповідь у тому, щоб будувати. Будувати більше клятого житла, як закликає Ноланд. Але відповідь також і в тому, щоб зонувати: відібрати право приймати рішення про використання землі від районів та передати його містам. І міста мають діяти злагоджено з іншими містами, щоб досягти регіональних цілей: нової ринкової ціни житла та доступних одиниць житла повсюди. Не лише там, де забудовникам нічого за це не буде, а й там, де чинні мешканці вже запаяли за собою ворота.

Вирішити житлову кризу означає розділити багаті райони-картелі, які можуть вирішувати, що нове житло — це проблема всіх інших. Будуйте там огидні скляні куби, якщо це необхідно.

Статтю CityLab переклала Роксолана Машкова

Поділитися текстом

Facebook Twitter

Коментарі