Дані опитувань свідчать, що боротьба з незаконними забудовами є одним з напрямків активізму, до яких люди найчастіше готові долучитися. Однак, не кожен має достатньо знань, щоб зрозуміти, чи є забудова законною. Не кажучи вже про ведення успішної боротьби з незаконними забудовами не лише на вуличних акціях протесту, але й за допомогою документів, законів, приписів і судів.
Щоби допомогти нам всім — непосвяченим у тонкощі містобудівної і будівельної документації — активісти Микільської Слобідки, які успішно борються з незаконним будівництвом на березі Дніпра, у тому числі, правовим шляхом, проаналізували свій досвід і склали алгоритм збору документів щодо будівництва, за допомогою якого можна встановити законність забудови і зупинити її у суді.
Читайте також:
«Право на місто»: як громада має брати участь у міському плануванні
Ця таблиця створена юристами ГО «Микільська Слобідка» на основі успішного кейсу боротьби громади мікрорайону Микільська Слобідка за берег Дніпра. До 2014 року громада успішно захищала рекреаційну зону берега від забудови, але корумповані контролюючі органи так і не спромоглись повернути незаконно продану берегову лінію, а новий нахабний забудовник розпочав будівництво ЖК «Сонячна рів’єра» використовуючи сфальшовані документи і прикриваючись від протестувальників тітушками.
Ініціативна група мешканців створила громадську організацію «Микільська Слобідка». Ретельно вивчивши всі документи, дослідивши архівні витяги і містобудівну документацію, вона продовжила багатолітню боротьбу громади вже як юридична особа.
У 2016 році громада виграла ряд важливих судових позовів (зокрема, скасовано містобудівні умови і обмеження), які стали основою для проведення Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) позапланової перевірки, під час якої були виявлені порушення зі сторони забудовника (а саме, відсутні документи про право власності на землю), які в сумі і стали основою для ануляції дозволу на будівництво ЖК «Сонячна Рів’єра». Крім того, паралельно, Управління охорони культурної спадщини КМДА на основі звернення мешканців мікрорайону Микільська Слобідка також провело перевірку і видало припис на зупинення підготовчих і будівельних робіт одразу на двох суміжних об’єктах. Слідчий Дніпровського управління поліції в зв’язку з відкритими кримінальними провадженнями по руйнуванню об’єкту культурної спадщини «Історичний ландшафт київських гір і долини річки Дніпро» звернувся до суду і на будівельну техніку наклали арешт.
Зараз юристи ГО «Микільська Слобідка» працюють над судовими позовами, які дозволять повернути незаконно продані соціально важливі території на березі Дніпра у власність міста. А також продовжують представляти громаду як третю сторону у ряді судових процесів.
Ця таблиця може бути використана активістами, які не знають, яка документація потрібна їм для аналізу законності забудови у мікрорайоні. Тут покроково розписано, де і як знайти важливу містобудівну документацію, яку грамотні юристи можуть використовувати у судах.
Робота у судах є невід’ємною частиною боротьби з незаконними забудовами, лише одні протести ні до чого не призводять, бо не мають юридичного підґрунтя. Контролюючі органи саботують роботу, тому документацію, докази і шляхи вирішення проблеми, на жаль, активісти мають доносити до них самостійно.
Об’єднання зацікавлених мешканців в юридичну особу для представлення своїх інтересів у судах є невід’ємною складовою будь-якого руху проти забудови. Наша юридична практика довела, що у адміністративному судочинстві судді відмовляються розглядати справу по суті, посилаючись на відсутність порушення прав окремої фізичної особи. Тому дане Конституцією України право представляти інтереси громади у судах має бути закладено окремим пунктом в статуті майбутньої громадської організації.
Отже, найважливішими містобудівними документами є:
- Видані Департаментом містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження (МУО)
- Графічна частина МУО
- Витяг з містобудівного кадастру Києва
- Кадастрова довідка, яка є складовою МУО, виданих Департаментом містобудування та архітектури
- Витяг з чинного Генерального плану міста, де видно функціональне призначення земель
- Дозвіл на проведення підготовчих робіт
- Дозвіл на проведення будівельних робіт для IV-V категорії складності або декларація на проведення будівельних робіт для I-III категорії складності
Будівельні роботи можуть бути оформлені як нове будівництво, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт. Забудовник має обов’язково повідомити про початок вказаних робіт Державну архітектурно-будівельну інспекцію або її територіальний орган за місцем будівництва.
| № | Необхідна дія | Результат |
| 1. | Запит на публічну інформацію до КМДА на отримання містобудівних умов та обмежень земельної ділянки. Термін надання відповіді — 5 днів. | 1. Отримання копії містобудівних умов та обмежень з Департаменту містобудування та архітектури. 2. Аналіз МУО на предмет відповідності Генплану. 3. МУО повинні мати 2 частини — текстову та графічну. У разі відсутності графічної частини її потрібно вимагати додатково. У графічній частині повинна бути кадастрова довідка з містобудівного кадастру. |
| 2. | 2.1 Попередня перевірка функціонального призначення земельної ділянки відповідно до Генерального плану м. Києва на сайті Містобудівного кадастру Києва. Якщо вибрати «функціональне зонування», буде відображена схема Генплану за функціональним призначенням. 2.2 Запит на публічну інформацію до КМДА на отримання витягу з містобудівного кадастру щодо земельної ділянки. Термін надання відповіді — 5 днів. |
Якщо на схемі функціональне зонування не відповідає умовам забудови земельної ділянки, зазначеним в МУО, — маємо невідповідність МУО містобудівній документації (Генлану), що заборонено законом. Приклад: У розділі «Загальні дані» МУО у пункті 7 «Цільове призначення земельної ділянки» визначено «Для будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціональних комплексів у складі комплексу готельно-офісного та торгівельно-розважального призначення, житлово-офісного комплексу з апартаментами, яхт- клубу, дельфінарію та аквапарку, благоусроєних набережних», що суперечить пункту 9 «Функціональне призначення земельної ділянки»: «відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804, територія за функціональним призначенням належить до громадських будівель і споруд та зелених насаджень загального користування.» Тобто, у відповідності з Генпланом, це має бути зелена зона (парк, ландшафтно-рекреаційна зона), будувати житло заборонено. |
| 3. | У разі невідповідності МУО функціональному зонуванню Генплану — звернення до ДАБІ як органу нагляду з вимогою скасувати МУО, що не відповідають містобудівній документації. Термін надання відповіді — 30 днів. | У разі скасування МУО — завдання виконане. Якщо ні — звернення до суду з позовом на ДАБІ про скасування МУО. |
| 4. | У разі скасування МУО — звернення до ДАБІ (або її місцевого органу) з вимогою скасування декларації або анулювання дозволу на будівництво. | У разі відмови — звернення до суду. |
| 5. | Якщо об’єкт будівництва розташований у зоні охорони пам’яток — запит на публічну інформацію до Мінкульту або Департаменту культури для надання копії охоронного договору та копії Дозволу на виконання будівельних робіт на території пам’ятки. Термін надання відповіді — 5 днів. | У разі відсутності цих документів — звернення про видання Припису про зупинення будівельних робіт. |
Поступово необхідно збирати й інші документи:
- Договір оренди земельної ділянки (купівлі). З 1 січня 2015 року Договір оренди земельної ділянки (купівлі) для містобудівних потреб може бути укладений лише у разі наявності затвердженого детального плану території (ДПТ). У разі відсутності ДПТ нові договори укладати заборонено на підставі частини 3 статті 24 Закону України про регулювання містобудівної діяльності. У разі, якщо рішення прийнято у 2014 році, а договір укладено та зареєстровано у 2015 році або пізніше, він є нечинним.
- Витяг з земельного кадастру: можливі обтяження земельної ділянки, що не дозволяють проводити будівництво.
- Рішення Київради про виділення земельної ділянки
- Рішення Київради про зміну цільового призначення земельної ділянки (за наявності)
- Рішення Київради про зміну чинного Генплану (за наявності). У разі внесення змін Київрадою — вимога надати копію державної експертизи проекту внесення змін до Генплану. У разі відсутності — зміни є незаконними та нечинними (аналіз рішень Київради вказує на відстутність експертизи проектної документації).
Згідно наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 109 від 7 липня 2011 року, містобудівні умови і обмеження в містах, які мають містобудівний кадастр, мають містити витяг з містобудівного кадастру і їх графічну частину. У нас є обґрунтована підозра (яку ми зараз перевіряємо), що у Києві більшість дозволів на будівництво за останні 5 років видані на основі містобудівних умов і обмежень, виданих Департаментом містобудування і архітектури, які не мають графічної частини і витягу з містобудівного кадастру. Замість цього Департамент видає витяг з земельного кадастру, який не містить більшості інформації про земельну ділянку.
Також, відповідно до листів Мінрегіонбуду, ДПТ повинні базуватися на чинному Генплані і не можуть містити суттєвих відмінностей від чинного Генерального плану. Якщо ДПТ базуються на проекті нового Генплану, вони не можуть бути прийняті до затвердження нового Генерального плану.
